Newsletter November 2017

Вот последние новости:

1. Prime Rate остался без изменений. Когда ожидать следующего поднятия?
2. Stress Test for uninsured mortgages. Как это будет работать и как отразится на рынке жилья.
   
3. Рефинансирование и покупка недвижимости до нового года. Почему для некоторых это будет единственно возможным вариантом избавиться от долгов или зайти в рынок жилья?
4. Интересная стратегия — как можно иметь неплохой плавающий процент и не переживать по поводу увеличивающихся процентных ставок? Ваши выплаты не меняются совсем все эти годы.
5. Уменьшение налогов для небольших бизнесов (Tax Rate for Small Businesses).
6. Новая программа, помогающая финансово во время выхода на работу после государственной поддержки – The Working Income Tax Benefit Program.
7. Life Insurance, постоянный план, увеличение цены продолжается. На очереди Critical Illness.
8. Spousal RRSP лучше всего открывать в конце года, а не в конце сезона RRSP. Почему?
9. Традиционные календари на 2018 год. Как их можно получить?

А теперь остановимся более подробно на этих событиях:

1. Prime Rate остался без изменений. Когда ожидать следующего поднятия?

Большинство специалистов (82.4%) ожидали, что Prime Rate останется без изменений. Считается, что в этом году увеличение Prime Rate больше не будет, следующее изменение вполне возможно в январе.
В связи с этим интересна статья в газете Financial Post at October 17th “Why NAFTA may place BoC in holding pattern?” и статья в этой же газете сразу же после заседания Центрального Банка страны 25-го октября – “Boc holds on souring NAFTA” (26/10/2017).
Решение не менять банковскую учётную ставку связано с большим количеством долгов у населения и с тем, что переговоры по NAFTA (North American Free Trade Agreement) были отложены до весны 2018 года. Обе эти позиции могут повлиять на задержку роста инфляции и, соответственно, отодвинуть поднятие Prime Rate. В статье говорится, что комбинация нескольких факторов, таких, как снижение цен на жильё, достаточно сильный рост экономики Америки, продолжающееся увеличение количества долгов у населения и угроза президента Америки отменить договор NAFTA, является риском для канадской экономики, и банк Канады сейчас находится в выжидательной позиции относительно поднятия процентной ставки.

2. Stress Test for uninsured mortgages. Запрет на Bundle Mortgages.
Как это будет работать и как отразится на рынке жилья?

Правительство решило ещё больше ужесточить правила получения моргиджа и с 1 января вводятся новые правила для тех, кто покупает жилье с первоначальным взносом больше 20% и для тех, кто хочет делать рефинансирование. Если на момент окончания вашего моргиджа вы захотите поискать наилучший процент, вы тоже будете подчиняться этим правилам.
Если же вы ничего не меняете, то со своим банком вы можете просто продлить заканчивающийся контракт и вас не будут никак проверять. Правда, процент на ссуду может быть не такой уж и привлекательный, но мы всегда рядом, и вы можете проверить наши условия.

Как будут работать новые правила?
Сегодня если вы оформляете variable rate mortgage или фиксированный моргидж на 1-4 года, то для расчёта возможности получения моргиджа необходимо использовать квалификационный процент 4.99%, который называется Central Bank Posted Rate. Если же вы выбираете фиксированный процент на 5 лет, то можно использовать такой же процент (contract rate) и для квалификации. Так как Posted Rate 4.99% существенно выше 5-летнего фиксированного процента, то на одну и ту-же зарплату можно получить гораздо более высокую сумму моргиджа (иногда это даёт разницу в $100,000 или даже $150,000).

Что же теперь будет происходить?
С нового года для квалификации придётся учитывать наибольшую из двух величин – Posted Rate (4.99%) или Contract Rate плюс 2%. Если сегодня банки дают на 5 лет 3.39%, то квалификационный процент будет не 4.99%, а все 5.39%. Можно представить, насколько тяжелее будет получать моргидж в 2018 году. Скорее всего новое правило отразится на количестве покупок более дорогих домов, так как будет труднее квалифицироваться на моргидж, если только кто-то не планирует покупать собственность за наличные.
Отмена такого вида моргиджа, как Bundle, также скажется на тех, кто работает сам на себя. Например, Home Trust давал такие Bundle mortgages, где сам банк выдавал вам 80% от стоимости жилья и находил ещё 10% от стоимости покупки, оформляя эти деньги как второй моргидж. То есть можно было купить недвижимость не показывая хорошие доходы и имея всего 10% первоначального взноса. Государство отменяет такие моргиджи, но выход, конечно, есть.
Есть кредитные союзы, которые не подчиняются новым правилам и поэтому у нас, как у брокеров, всегда есть большие возможности предоставить вам моргидж на наиболее выгодных в вашей ситуации условиях.

3. Рефинансирование и покупка недвижимости до нового года.
Почему для некоторых это будет единственно возможным вариантом избавиться от долгов или зайти в рынок жилья?

Это нововведение является знаком для тех, кто хотел бы рефинансировать своё жильё и консолидировать накопившиеся долги. После нового года сделать это будет действительно труднее, я дал подробное объяснение почему выше.

Сейчас есть банки, которые готовы заплатить за вас адвокатские услуги и другие затраты, лишь бы вы пришли к ним со своим моргиджем. То есть переход из одного банка в другой не будет вам практически ничего стоить, кроме штрафных за разрыв текущего моргиджа. Но цифры есть цифры, и мы всегда можем помочь вам рассчитать насколько такой переход будет выгоден, нужно ли рефинансировать недвижимость и объединить все долги в одну небольшую выплату.
Если вы решили консолидировать долги, вам необходимо встретиться с моргидж специалистом, проанализировать все за и против и если решение принято начать процесс рефинансирования до нового года.
Тоже самое касается и покупки. Желательно провести консультацию со специалистом и проанализировать, каким образом новые правила коснутся конкретно вашей ситуации.
Кстати, пользуясь случаем, хочу напомнить, что наш офис очень успешно работает и в этом направлении и помогает с рефинансированием, покупкой, получением кредитных линий (secured and unsecured), кредитных карточек. Так как мы являемся брокерами, то есть работаем с разными банками, то всегда знаем кто из банков и какие скидки предоставляет в данный момент.

4. Интересная стратегия — как можно иметь неплохой плавающий процент и не переживать по поводу увеличивающихся процентных ставок? Ваши выплаты не меняются совсем все эти годы.

Многие слышали, что по статистике плавающий (variable rate) моргидж выигрывает. Почему люди всё равно берут моргиджи с фиксированным процентом? Потому что боятся, что с увеличением процентной ставки выплаты по моргиджу с плавающим процентом увеличатся и семья не в состоянии будет платить.
Я предлагаю взять моргидж в банке, где достаточно низкий плавающий процент (соответственно выплаты за ваш долг небольшие) и ваши выплаты фиксируются на этом уровне на весь срок вашего контракта, то есть на следующие 5 лет. Не важно, что происходит с Prime Rate, ваши выплаты не меняются, изменяется только амортизационный период — при увеличении интереса амортизационный период удлиняется немного и наоборот.
Многим важнее всего не амортизационный период, а выплаты в месяц.
Во-первых, очень трудно в Канаде держать собственность 25-30 лет. Скорее всего будет продажа недвижимости и уже не важно какой амортизационный период остался, больше или меньше. Будет новый моргидж и новый амортизационный период.
Во-вторых, даже если будет немного меньше денег уходить на уменьшение долга и немного больше на проценты банку, всё равно гораздо важнее выплаты в месяц. При желании можно всегда платить больше, если захочется.
Кроме того — это идеальный вариант для рентованого жилья.
Что в ренте важно – положительное Cash Flow, чтобы не доплачивать самому, и побольше списать в этом году и поменьше платить налогов.
Так вот, посмотрите,
— Мы фиксируем невысокие платежи, так как плавающий процент реально ниже фиксированного и это позволит инвестору иметь положительный баланс от рента (positive cash flow).
— Даже если процент увеличивается, не такая большая проблема, так как будет что больше списывать в текущем году и это уменьшит ваши налоги. Самое главное – выплаты стоят на месте.
— Этот банк, в отличие от других, спрашивает всего лишь экстра 0.05% за то, что жильё сдаётся в рент.

5. Уменьшение налогов для небольших бизнесов (Tax Rate for Small Businesses)

Правительство, ужесточив правила распределения доходов между членами семьи внутри корпорации, получило шквал претензий и рекомендаций, что привело к уступкам по уменьшению федерального налога с небольших бизнесов с 10.5% до 10% в 2018 году и до 9% в 2019.
Однако от ухода по ужесточению контроля за распределением дохода внутри корпорации (income sprinkling) правительство не отказалось.

6. Новая программа, помогающая финансово во время выхода на работу после государственной поддержки – The Working Income Tax Benefit Program.

Бывает случается, что при выходе на работу после социальной поддержки, первоначальный доход получается меньше социального пособия. Это совсем не стимулирует к поиску работы.
Государство готово, и это будет сделано начиная с 2019 года, помогать таким людям финансово и таким образом стимулировать к выходу на работу.

7. Life Insurance, постоянный план, увеличение цены продолжается. На очереди Critical Illness.

Следущая компания с 1 января увеличивает цену на постоянный план по страхованию жизни.
В 2018 году дойдёт очередь и до страховки по болезням. Планируется увеличение цены из-за того, что страховым компаниям запретили с мая 2017 года спрашивать результаты генетического теста человека.
Более подробно об этом вы можете узнать прочитав статью на нашем вебсайте http://www.totrov.com/resources/articles/art-2017-07-3/. На этом калькуляторе можно проверить стоимость различных страховых продуктов, в том числе и страховки по болезни http://www.totrov.com/insurance/calculator/.

8. Spousal RRSP лучше всего открывать в конце года, а не в конце сезона RRSP. Почему?

Для того, чтобы воспользоваться льготой от вложения в пенсионную программу супруга, который имеет меньший доход, необходимо держать деньги на счету того, кто меньше зарабатывает, 3 года.
То есть, если вы внесли деньги в феврале 2018 года, то забрать их можно только через 3 года (2021). Но если вы вложили деньги в Spousal RRSP в конце 2017 года, то можно уже в начале 2020 года снять деньги с пенсионной программы и воспользоваться разницей в налогообложении супругов. Прочитайте более подробно про пенсионную программу на нашем вебсайте http://www.totrov.com/pension-rrsp/rrsp/.
Я хотел бы предложить вам посмотреть обновлённую и достаточно подробную таблицу по налогообложению частных лиц -
http://www.totrov.com/pension-rrsp/rrsp/#tax. Это поможет вам во время подготовки к подаче докукментов по налогам.

9. Традиционные календари на 2018 год. Как их можно получить?

Если вам нравятся наши стандартные календари (очень красивые виды различных стран, кстати), мы подготовились и уже привезли в офис новые календари на 2018 год. Пожалуйста, при следующем визите в наш офис, возьмите календарь себе, своим друзьям и родственникам.

Ждём ваших звонков и встреч.
Наш офис работает с 9 утра до 9 вечера и в субботу по предварительной договорённости.

Сергей Тотров
Financial Advisor, CFP, CLU
Mortgage Broker, AMP
416-222-0533
www.totrov.com

Если вы не хотите получать такого рода электронные сообщения, то просто ответьте нам на этот e-mail.