Вопросы по теме

Покупка недвижимости. Вопросы и ответы

Какую сумму mortgage можно получить при Вашем уровне семейного дохода?

Какие ежемесячные выплаты Вас ожидают при определенной сумме mortgage?

Какие затраты могут возникнуть при покупке недвижимости кроме необходимого первоначального взноса?

Как можно накопить на первый взнос при покупке недвижимости на 1/3 больше, чем Вы планировали?

Два вида Mortgage Insurance и от какой из этих страховок Вы имеете право отказаться.

Мы купили дом, вернее сделали предложение (offer), и вспомнили, что при покупке первой собственности можно воспользоваться программой Home Buyer’s Plan. Не поздно ли мы спохватились?

Могу ли я несколько раз забирать деньги из пенсионной программы RRSP при покупке недвижимости?

Что такое «closing cost»?

Во сколько обходятся услуги адвоката в момент оформления сделки?

В рекламе о стоимости услуг адвоката по закрытию сделки по приобретению жилья видел цифру $599, а друзья говорят, что обойдётся всё это в размере $1,500 и выше. Они что, неправду печатают?

Что такое Land Transfer Tax и во сколько в реальности обойдётся для покупателя такой налог?

Какой моргидж лучше брать, фиксированный или колеблющийся (variable)?

Какой сегодня Prime Rate и как он менялся за последнее время?

Можно ли купить дом совсем не имея денег?

Можно ли купить собственность только что получив работу?

Можно ли платить больше, чем мои ежемесячные выплаты по моргиджу?

Слышал, что оплата один раз в 2 недели сокращает амортизационный период и намного. Так ли это и за счёт чего это происходит?

Есть ли разница между выплатами один раз в две недели или один раз в неделю?

В чём же разница между выплатами by-weekly accelerated and by-weekly regular?

Почему банк хочет, чтобы покупатель подтвердил, что все деньги, которые он собирается внести в down payment, его собственные, а не взятые в долг и, к тому же, просит подтвердить, что средства на счетах появились не вчера?

Почему, когда вы стали серьёзно задумываться о покупке недвижимости, лучше, чтобы деньги лежали на счету в банке, а не под подушкой?

Обратился в банк за моргиджем, а они требуют, что бы я показал, что деньги лежат на моих счетах 3 месяца. Почему такие требования, разве не достаточно, что деньги просто находятся в банке?

Можно ли перефинансировать дом через 3 месяца после покупки, чтобы закрыть долги, возникшие из-за большого ремонта?

Сколько нужно первоначально заплатить при покупке недвижимости, чтобы не показывать и не подтверждать свой доход?

Какие документы принимаются для подтверждения дохода?

Как можно купить дом, если показать достаточный доход невозможно, оба работаем сами на себя и денег накопить особо не удалось?

Есть приличный взнос, 50%. Есть бизнес, нас кормит. Хотим купить дом, но не можем показать налогооблагаемый доход, т.к. затраты большие, почти всё списываем.

Какие документы надо предоставить при покупке недвижимости?

Какие документы надо предоставить при перефинансировании?

Какие документы надо предоставить во время перезаключения контракта (mortgage renewal)?

Какие документы надо предоставить банку для получения ссуды на будущую покупку недвижимости (pre-approval)?

Как долго будет действителен мой «pre-approval»?

Есть ли разница, пройтись по нескольким банкам и постараться получить лучший mortgage или просто пойти к mortgage agent?

Зачем нужно, чтобы банк проверял сколько стоит мой дом? Я помню, что когда первый раз делал моргидж (15% был первоначальный взнос), никто не просил делать оценку собственности (Appraisal). А сейчас банк просит, чтобы я за эту оценку платил, да ещё и 250 долларов плюс налог. Ведь теперь для банка меньше риска, он даёт деньги в размере только 70% от стоимости дома?

Если внести какую-то крупную сумму и погасить частично моргидж, уменьшатся ли мои выплаты?

За сколько времени лучше начинать работу по зафиксированию моргиджа на следующий период (mortgage renewal)?

Если сделать дополнительные вложения в моргидж, сверх требуемых месячных выплат, уменьшится ли сразу интерес, который я должен платить ежемесячно?

В последние дни перед закрытием сделки звонит адвокат и неожиданно выясняется, что нужно принести ещё довольно значительную сумму, иначе сделку не закроют. Ладно бы кто-то предупредил заранее, а так к такому повороту событий никто не был готов. Что произошло?

Слышал, что теперь можно не делать страховку при 20% первоначального взноса. Обратился в банк, а они говорят, что надо делать страховку. Кто же прав?

Когда покупал дом, не было 20%, пришлось страховаться через страховую программу CMHC. Потом переделывал моргидж в другом банке и с меня опять взяли по полной программе такую страховку. Несправедливо. Неужели так положено?

Что такое Top-Up Premium?

Если уже моргидж оформлен и есть вопросы, то кому надо звонить, моргидж брокеру или напрямую в банк?

Какой сегодня самый длинный амортизационный период?

В чём же выгода брать длинный амортизационный период? Для кого это может быть выгодно? Ведь переплачивается так много денег в виде интереса?

Если сознательно был выбран 30-летний амортизационный период вместо 25 лет, но я сразу же начинаю платить больше денег, чем требуется по условию моргиджа, то плачу ли я банку больше денег в виде процентов?

Мой банк попросил у меня последний Notice of Assessment, хотя я предупреждал, что работаю сам на себя (как self-employed). Мне сказали, что мой доход не имеет значения, зачем тогда показывать этот документ?

Может ли не резидент (человек, не имеющий статуса) купить собственность в Канаде?

Можно ли не платить банку за моргидж? Ну нет возможности в этом месяце заплатить. Что произойдёт, если так случится?

Решили купить новый дом, который будет построен в следующем году. Можно ли в этом году взять деньги на down payment из RRSP?

Что такое interest adjustment date? И когда же я реально начинаю платить за моргидж?

Что такое первый, второй или третий моргидж? И почему на второй моргидж интерес обычно выше, чем на первый?

Хочу купить второй дом, например, для инвестирования. Спрашиваю о втором моргидже, а мне говорят, что он будет под более высокий процент. Непонятно, почему? Я ни от кого не слышал, что на вторую собственность интерес должен быть выше.

Какую сумму mortgage можно получить при вашем уровне семейного дохода?

Лучше всего, конечно же, встретиться с mortgage специалистом, так как он проверит вашу конкретную финансовую ситуацию, порекомендует подходящий продукт и рассчитает ваши ежемесячные выплаты. Но вы можете сами приблизительно проверить на какую ссуду в банке можно рассчитывать, воспользовавшись специально разработанным калькулятором - Mortgage Qualifier.

Какие ежемесячные выплаты вас ожидают при определенной сумме mortgage?

Информацию о ежемесячных выплатах можно получить здесь

Какие затраты могут возникнуть при покупке недвижимости кроме необходимого первоначального взноса?

Что такое «closing cost»?

«Сlosing cost» — это ваши затраты в момент оформления покупки недвижимости у адвоката. Сюда входят: Land Transfer Tax (налог, который взимает государство во время передачи собственности от одного владельца к другому);оплата услуг адвоката; если первоначальный взнос меньше 20-35%, то уплата одного провинциального налога PST (8%), который платится на сумму обязательной mortgage insurance с CMHC, Genworth или Canada Guarantee, а также другие, уже не такие существенные затраты. Одной из таких затрат может быть property tax (налог на недвижимость), если налоги уже были оплачены предыдущим хозяином, эту сумму нужно вернуть. Банк считает, что услуги по закрытию сделки обходятся примерно в 1.5% от стоимости дома и поэтому требует, чтобы покупатель показал, что располагает такой суммой к моменту оформления сделки. Кстати, для того, чтобы подтвердить, что эти средства собственные, а не взятые в долг, покупатель должен предоставить подтверждение, что деньги находятся на счетах (chequing, investment, savings, RRSP) уже не менее 3-х месяцев.

Как можно накопить на первый взнос при покупке недвижимости на 1/3 больше, чем вы планировали?

Предположим, вашей целью является накопление $20,000 за 2 года для первоначального взноса (down payment). Если вы будете копить деньги на счетах в банке, то в вашем распоряжении будет только накопленная сумма. Если вы будете откладывать деньги на пенсионную программу, то к моменту покупки недвижимости у вас будет $20,000 плюс возврат налогов $6,200, т.е. вы накопили не $20,000, а $26,200 (при доходе от $45k до $90k — $6,200 = 31% from $20,000). Мне кажется, что $6,200 при покупке недвижимости лишними не будут. Эта сумма и составляет примерно 1/3 от ваших накоплений. Такую возможность вы можете иметь, если используете программу RRSP для накопления средств на первоначальный взнос при покупке недвижимости. Вам необходима консультация специалиста для того, чтобы понять, нужно ли и каким образом используется программа RRSP.

Два вида Mortgage Insurance и от какой из этих страховок вы имеете право отказаться.

В Канаде существуют два вида страхования ссуды на покупку недвижимости (mortgage):

  • страхование моргиджа при небольшом первоначальном взносе (down payment);
  • индивидуальное страхование моргиджа в банке, предложенное в момент подписания контракта о взятии денег в долг.

От первого страхового контракта вы не имеете права отказаться, потому что эта страховка призвана защищать банковскую систему. Обязательное страхование (назовем его так) необходимо оформлять, если первоначальный взнос (down payment) меньше 20% от стоимости покупаемой недвижимости. Сегодня новое условие распространяется на тех, кто работает и платит сразу налоги — full time position и на тех, кто работает сам на себя, но, после вычета всех затрат, показывает хороший налогооблагаемый (taxable) доход. Если человек работает сам на себя (Self-employed), имеет бизнес и не показывает требуемого налогооблагаемого дохода, то в таких ситуациях можно избежать страховки, если только будет внесено 35% от стоимости жилья.

Вторая страховка появляется в поле нашего зрения неожиданно для нас в момент подписания контракта. Менеджер в банке при подписании контракта спрашивает: «Если Вы хотите защитить свою семью, чтобы в случае смерти, тяжёлой болезни (disability), потери частей тела (dismemberment) любого из супругов, весь оставшийся невыплаченным баланс по mortgage был погашен, пожалуйста, поставьте галочку здесь.» Любой здравомыслящий человек, любящий своих близких, не хочет оставлять семье никаких долгов в случае своей смерти, но вы имеете право не подписывать эту страховку, это ваша личная ответственность. Тем не менее, защита действительно нужна! Другой вопрос, что существует возможность защитить семью выгоднее, чем нам это предлагают в банке. Есть страховые программы, которые более выгодны для семьи, чем банковские — дешевле и защищают семью лучше, чем предложенный банковский вариант. Информацию о сравнении программ по страхованию моргиджа, предложенных банком и страховой компанией, можно посмотреть в разделе «Mortgage Insurance».

Мы купили дом, вернее, сделали предложение (offer), и вспомнили, что при покупке первой собственности можно воспользоваться программой Home Buyer’s Plan. Не поздно ли мы спохватились?

Может быть да, а может быть и нет! Всё зависит от даты оформления сделки (closing date). Чтобы вам стало ясно, кто может воспользоваться программой HBP – Home Buyers’ Plan я ниже упомяну условия, которые необходимо выполнить при оформлении HBP. Прежде всего, эта программа рассчитана на тех, кто покупает свою первую недвижимость (есть несколько исключений, но по-поводу них лучше консультироваться с финансовым консультантом). Далее, программа Home Buyer’s Plan подразумевает, что деньги должны пролежать в RRSP (пенсионной программе) 90 дней и только тогда вся схема может сработать. Правда, государство разрешает забрать деньги из RRSP и после покупки недвижимости и засчитывает такое взятие денег как Home Buyer’s Plan withdrawal, если деньги были взяты в течение 30 дней после оформления сделки (closing date). То есть, если до закрытия сделки осталось от 60 до 90 дней, то теоретически можно успеть всё оформить. На практике же необходимо учитывать, что определённое время уйдёт на оформление бумаг и поэтому говорить о 60 днях не приходится, несколько дней нужно иметь в запасе. Лучше всего в такой ситуации проконсультироваться со специалистом, потому что есть много ещё других и очень существенных нюансов, например, на кого из супругов оформлять взносы, делать spousal или обычный RRSP и т.д.  

Могу ли я несколько раз забирать деньги из пенсионной программы RRSP при покупке недвижимости?

Да, вы можете снимать деньги на покупку недвижимости из программы RRSP в несколько приёмов, но это необходимо сделать в течение одного календарного года. Максимально, можно рассчитывать, что разрешат взять деньги в январе следующего года и зачтут это за предыдущий год. Если деньги будут все-таки взяты в течение 2-х лет, или, например, позже, чем в январе следующего года, то взятые после 31 января следующего года средства приплюсуются к доходу за предыдущий год и будут обложены налогом.

Что такое «closing cost»?

«Closing cost» — это ваши затраты в момент оформления покупки недвижимости у адвоката. Сюда входят: Land Transfer Tax (налог, который взимает государство во время передачи собственности от одного владельца к другому);оплата услуг адвоката; если первоначальный взнос меньше 20-35%, то уплата одного провинциального налога PST (8%), который платится на сумму обязательной mortgage insurance с CMHC, Genworth или Canada Guarantee, а также другие, уже не такие существенные затраты. Банк считает, что услуги по закрытию сделки обходятся примерно в 1.5% от стоимости дома и поэтому требует, чтобы покупатель показал, что располагает такой суммой к моменту оформления сделки. Кстати, для того, чтобы подтвердить, что эти средства собственные, а не взятые в долг, покупатель должен предоставить подтверждение, что деньги находятся на счетах (chequing, investment, savings, RRSP) уже не менее 3-х месяцев. 

Во сколько обходятся услуги адвоката в момент оформления сделки?

Часто мы видим в рекламе, что адвокат за свои услуги берёт $500-600 плюс HST. В реальности, эта сумма конечно же выше, т.к. помимо professional fee (Legal fee) адвокату возникают дополнительные траты. На них и хочется остановиться.

ПОКУПКА

Professional fee — оплата услуг адвоката обычно 500-600 долларов плюс HST. Это и есть то, что в понятии адвоката является его прибылью. При покупке новой квартиры (condo) существует промежуточная работа для адвоката — Interim Closing. Что это такое? Вселиться и жить уже можно, но окончательно здание ещё не сдано и реального Closing ещё не было. В такой ситуации появляется дополнительная работа для адвоката и на момент временного вселения адвокат берёт дополнительно около 200 плюс HST.

Часто в расшифровке услуг адвоката стоит слово Disbursement — $500. Это оплата офисных услуг, подготовка документов, отправка факсов, писем, составление запросов, регистрация и т.д., и мы за за это платим.

Когда мы говорим о закрытии сделки, то обычно подразумеваем оплату услуг адвоката и оплату Land Transfer Tax. Однако, в момент подписания документов у адвоката выясняется, что надо платить ещё за какую-то Title Insurance. Эта страховка обязательна и защищает банк и человека, приобретающего недвижимость. Так как адвокат за неё ответственен, я напишу во сколько эта страховка обходится. Title Insurance обычно стоит $400, если собственность стоит до $500,000. Увеличение стоимости жилья на каждую тысячу долларов увеличивает стоимость Title Insurance на 90 центов.

ПЕРЕОФОРМЛЕНИЕ окончившегося моргиджа (Switch или Assignment)

Professional fee адвоката $ 500-600 плюс HST.

Disbursement в размере $100-200.

ПРОДАЖА

Legal fee $400-500 плюс GST, если одновоременно оформляется покупка новой собственности или вы уже неднократно обращались к этому адвокату. Если это будет разовая операция с данным адвокатом, то с вас попросят обычную сумму ($500-$600).

Disbursement $200-300.

ПЕРЕФИНАНСИРОВАНИЕ с переходом в другой банк

Professional fee и Disbursement $750-800 плюс HST.

Title Insurance в данной ситуации будет в размере $130-140, если собственность стоит до $750,000. При дальнейшем увеличении стоимости жилья на каждую тысячу долларов стоимость Title Insurance увеличивается на 90 центов.

Не забудьте, что обычно при перефинансировании закрываются существующие долги. Так вот, за погашение каждого из этих долгов адвокат берёт по $50. Получается, если вы знаете, сколько долгов надо закрыть, то можете приблизительно рассчитать сколько ещё дополнительно надо приготовить денег.

ПЕРЕФИНАНСИРОВАНИЕ в своём банке

Если условия моргиджа меняются не существенно, то discharge fee не платится. Все же остальные расходы остаются прежними, так как оформление идёт через адвоката. 

В рекламе о стоимости услуг адвоката по закрытию сделки по приобретению жилья видел цифру $599, а друзья говорят, что обойдётся всё это в размере $1,500. Они что, неправду печатают?

Конечно, нет, неправду никто не печатает. Просто эта сумма как раз идёт на оплату услуг самого адвоката, а остальной счёт, на большую сумму, включает в себя все затраты его офиса на подготовку документации, копирование и другие административные работы, а также оплату регистрационных и страховых сборов (registration fee and title insurance, etc.). В итоге получается, что чек адвокату надо принести на гораздо большую сумму.   

Что такое Land Transfer Tax и сколько это в реальности?

Land Transfer Tax - налог, который взимает государство во время передачи собственности от одного владельца к другому. Налог платится каждый раз при покупке собственности. Исключение составляет покупка первой недвижимости. Тогда государство даёт кредит на первые $200,000 стоимости, а всё, что идёт выше этой суммы, облагается налогом.

Для того, чтобы рассчитать Ontario Land Transfer Tax, просуммируйте следующее:

  • 0.5% на первые $55,000 от стоимости дома
  • 1.0% на сумму от $55,001 до $250,000
  • 1.5% от суммы превышающей $250,001 до $400,000
  • 2.0% на сумму превышения $400,000

Или используйте таблицу.

Purchase Price, $ Calculation of Land Transfer Tax, $
0 — 55,000 0.005 x Amount
55,001 — 250,000 (0.01 x Amount) minus 275
250,001 — 400,000 (0.015 x Amount) minus 1,525
400,000 + (0.02 x Amount) minus 3,525

Ну, а если хочется совсем лёгкой жизни, то кликните на линки к таблицам, по которым вы легко можете определить, сколько же вам надо заплатить налога на момент закрытия сделки.

Таблица 1: Price from $100,000 to $264,000

Таблица 2: Price from $265,000 to $384,000

Таблица 3: Price from $385,000 to $528,000

Таблица 4: Price from $529,000 to $648,000

Таблица 5: Price from $649,000 to $768,000

Таблица 6: Price from $769,000 to $888,000

Таблица 7: Price from $889,000 to $1,008,000

Таблица 8: Price from $1,009,000 to $1,039,000

Какой моргидж лучше брать, фиксированный или колеблющийся (variable)?

Дать однозначный ответ на этот вопрос очень сложно. С фиксированным моргиджем всё понятно – нужно постараться найти и застолбить наименьший интерес. Проблема только в том, что трудно предугадать как будут меняться rates в течение всего периода существования данного mortgage term, интерес может и падать, и повышаться, к этому нужно отнестись спокойно. Может быть, сегодня интерес 2.69% это очень хорошо, но вот через 2 года фикированный интерес может оказаться значительно меньше, а term пятилетний – к такой ситуации нужно быть готовыми. Колеблющийся (variable rate) моргидж более непредсказуем, но по статистике люди, имеющие такой моргидж за длительный промежуток времени выигрывают. Почему? Потому, что он вне нашего участия подхватывает те условия, которые сегодня существуют на рынке – когда-то лучше, когда-то хуже. Если человек чётко понимает от чего зависит плавающий моргидж, то можно решиться и взять loan на таких условиях. Ниже я хочу немного пояснить от чего зависят колебания интереса.

Если экономика страны чувствует себя хорошо, то это значит, что бизнесы работают нормально, производят продукцию, валовой национальный продукт (Gross Domestic Product) увеличивается, безработица уменьшается, зарплата увеличивается. Если у бизнесов продукцию хорошо покупают, т.к. зарплата поднимается и т.д., то бизнесы поднимают цену и выпускают новую, более совершенную подукцию с повышенной ценой, и, как следствие, это приводит к повышению инфляции. Государство пытается держать инфляцию в пределах 2% (границы допустимого от 1 до 3%). Если уровень инфляции начинает подходить к 3%, то государство начинает предпринимать шаги к возвращению этого уровня на желаемые 2%. Для того, чтобы остудить экономику, достаточно поднять интерес на заёмные деньги, которые бизнесы всегда используют для развития, произойдёт постепенное торможение развития бизнесов и, как следствие, уменьшится инфляция. Всё точно также работает и в обратную сторону – террористического акта 2001 года и после кризиса 2008 года государство постепенно уменьшало учётную ставку, чтобы активизировать бизнесы и экономику.

Вы должны помнить всегда, что высокий интерес на mortgage и высокая инфляция идут рука об руку - 20% Prime Rate составлял в то время, когда инфляция была 15%.

Какой сегодня Prime Rate и как он менялся за последнее время?

Внизу приведена таблица, из которой видно как менялся Prime Rate за последнее время.

Prime Rate Changes 1993 — 2018

Effective Date Prime Rate Effective Date Prime Rate Effective Date Prime Rate Effective Date Prime Rate Effective Date Prime Rate
October 24, 2018 3.95% May 25, 2006 6.00% October 23, 2001 4.50% October 2, 1997 5.25% March 1, 1995 9.25%
July 11, 2018 3.70% April 26, 2006 5.75% September 18, 2001 5.25% November 12, 1996 4.75% February 22, 1995 9.50%
January 17, 2018 3.45% March 8, 2006 5.50% August 29, 2001 5.75% October 29, 1996 5.00% January 18, 1995 9.25%
September 6, 2017 3.20% January 25, 2006 5.25% July 18, 2001 6.00% October 17, 1996 5.25% January 13, 1995 8.50%
July 12, 2017 2.95% December 7, 2005 5.00% May 30, 2001 6.25% October 3, 1996 5.50% December 14, 1994 8.00%
July 15, 2015 2.70% October 19, 2005 4.75% April 19, 2001 6.50% August 23, 1996 5.75% December 5, 1994 7.50%
January 21, 2015 2.85% September 8, 2005 4.50% March 7, 2001 6.75% August 12, 1996 6.00% September 14, 1994 7.00%
September 8, 2010 3.00% October 20, 2004 4.25% January 24, 2001 7.25% July 23, 1996 6.25% August 2, 1994 7.25%
July 22, 2010 2.75% September 9, 2004 4.00% May 18, 2000 7.50% April 19, 1996 6.50% July 19, 1994 7.50%
June 1, 2010 2.50% April 14, 2004 3.75% March 23, 2000 7.00% March 25, 1996 6.75% July 13, 1994 7.75%
April 21, 2009 2.25% March 3, 2004 4.00% February 7, 2000 6.75% February 1, 1996 7.00% June 22, 1994 8.00%
March 3, 2009 2.50% January 21, 2004 4.25% November 18, 1999 6.50% January 29, 1996 7.25% June 15, 1994 7.25%
January 20, 2009 3.00% September 4, 2003 4.50% May 5, 1999 6.25% December 20, 1995 7.50% March 31, 1994 6.75%
December 8, 2008 3.50% July 16, 2003 4.75% March 31, 1999 6.50% November 1, 1995 7.75% March 25, 1994 6.25%
October 23, 2008 4.00% April 16, 2003 5.00% November 19, 1998 6.75% August 28, 1995 8.00% November 9, 1993 5.50%
October 10, 2008 4.25% March 5, 2003 4.75% October 19, 1998 7.00% July 12, 1995 8.25% July 12, 1993 5.75%
April 22, 2008 4.75% July 17, 2002 4.50% October 1, 1998 7.25% July 7, 1995 8.50% March 22, 1993 6.00%
March 4, 2008 5.25% June 5, 2002 4.25% August 28, 1998 6.50% June 14, 1995 8.75% March 4, 1993 6.25%
January 22, 2008 5.75% April 17, 2002 4.00% February 2, 1998 6.50% June 5, 1995 9.00% February 22, 1993 6.50%
December 4, 2007 6.00% January 16, 2002 3.75% December 15, 1997 6.00% May 8, 1995 9.25% January 15, 1993 6.75%
July 10, 2007 6.25% November 28, 2001 4.00% November 26, 1997 5.50% March 8, 1995 9.75% January 12, 1993 7.00%

Статистические данные были взяты со следующего вебсайта - moneycafe.com/personal-finance/prime-rate-history/.

Можно ли купить дом совсем не имея денег?

Сегодня купить собственность без первоначального взноса (down payment) нельзя. Банки не предоставляют больше уже таких услуг. Необходимо наличие как минимум 5% от стоимости жилья и чтобы хотя бы небольшая сумма накоплений на счету была на затраты при закрытии сделки («closing cost»). В «Closing cost» входят: Land Transfer Tax (налог, который взимает государство во время передачи собственности от одного владельца к другому); оплата услуг адвоката; если первоначальный взнос меньше 20-25%, то уплата одного провинциального налога PST (8%), который платится на сумму обязательной mortgage insurance с CMHC, Genworth или Canada Guarantee, а также другие, уже не такие существенные затраты. Банк считает, что услуги по закрытию сделки обходятся примерно в 1.5% от стоимости дома и поэтому требует, чтобы покупатель показал, что располагает такой суммой к моменту оформления сделки. То есть, суммой в размере 1.5% от стоимости жилья, вы всё таки должны располагать. Есть и другие ограничения, например, страховые компании, страхующие сам моргидж для банков, отказываются от сделок без первоначального взноса для людей, работающих на самих себя (self-employed) и не имеющих возможности показать необходимый налогооблагаемый доход. Такой человек должен внести, как минимум, 10%. Кроме того, не надо забывать, что существенную роль играет кредитная история. Если у человека кредитный рейтинг (credit score) ниже 680 баллов, то, к сожалению, покупка собственности без первоначального взноса не возможна. Кроме того, credit history должна существовать не менее двух лет. Но лучше всего проконсультироваться у специалиста по поводу вашей конкретной ситуации.

Можно ли купить собственность только что получив работу?

Можно, но банки настороженно относятся к людям, работающим недавно и ещё не прошедшим испытательного периода (probation). Банк может дать вам одобрение на выдачу денег в долг, но обязательно потребует, чтобы выдача денег, то есть закрытие сделки, происходило после окончания испытательного срока.

Можно ли платить больше, чем мои ежемесячные выплаты по моргиджу?

Да, можно! Только внимательно посмотрите условия, так как обычно, в зависимости от банка, разрешается увеличивать месячные выплаты на 10-25% и плюс ещё вносить ежегодно 10-25% от всей суммы долга. Кроме того, условия дополнительных выплат тоже разнятся – кто-то разрешает платить только раз в год, большинство — в течение года, в день ваших обычных выплат. Существуют и абсолютно открытые моргиджи, которые позволяют вносить сколько угодно денег и когда угодно. Внимательно изучайте контракт, чтобы точно знать все условия досрочного погашения моргиджа без штрафных санкций.

Слышал, что оплата один раз в две недели сокращает амортизационный период и намного. Так ли это и за счёт чего это происходит?

Действительно, оплата один раз в две недели сокращает 25-ти летний амортизационный период примерно на 4 года. Хочу пояснить за счёт чего же так происходит. Например, месячные платежи должны быть ровно $2,000. Вы делите эту сумму пополам и платите $1,000 каждые две недели. Вроде бы всё как надо, так за счёт чего же происходит сокращение амортизационного периода, чудес-то не бывает? Мы как-то привыкли думать, что в месяце 4 недели, а ведь есть ещё и хвостик. Значит, если вы сделали в данном месяце, например, оплату уже 2 раза, то значит 28 дней прошло, но в этом месяце 31 день и часть ваших выплат из следующей 2-х недельной оплаты пошла на погашение задолженности банку за следующий месяц. Попробуйте $1,000 разделить на 14 дней (2 недели), результат – мы платим банку $71.43 в день. Теперь эту цифру умножаем на 3 (количество дней в данном месяце, превышающее 28 дней, два раза по 14 дней) и получаем $214.29. Почти 215 долларов – это ваши дополнительные выплаты, которые также идут в погашение долга. За счёт этих дополнительных вложений и удаётся сократить амортизационный период. Можно представить себе по другому: платя $2,000 в месяц, мы выплатим банку $24,000 в год ($2,000 умножить на 12 месяцев). Если же мы будем платить каждые 2 недели, то выплатим банку в год всего $26,000, так как в году 52 недели. Вот эти дополнительные $2,000 и играют роль.

Но вы должны не путать разные термины: bi-weekly accelerated и bi-weekly not accelerated. При выплатах bi-weekly accelerated месячные выплаты делятся пополам и вы платите один раз в две недели, это как раз вышеприведённый пример. Если же вы хотите платить один раз в две недели (например, это совпадает с графиком вашей зарплаты), но не хотите сегодня платить банку больше, чем требуется, правильный для вас режим платежей (Bi-weekly not accelerated(regular). В такой ситуации требуемые к выплате $24,000 делятся на 26 недель и получается цифра $923.08. Таким образом, вы платите раз в две недели, но банку не переплачиваете.

Кстати, на этом некоторые семьи теряют очень много денег. Например, несколько лет назад был взят mortgage и в тот момент по рекомендации банковского сотрудника было выбрано двухнедельное расписание оплаты задолженности банку (bi-weekly accelerated). Не всегда тот, кто платит чётко представляет систему выплат, человек просто соглашается с рекомендацией специалиста. Это нормально, но если обстоятельства меняются надо правильно на них реагировать. Например, при существовании долгов на карточках не стоит быстрее гасить mortgage, взятый под 2-3% и держать долги, взятые под 18-20%. Правильнее направить дополнительные 215 долларов из семейного бюджета на выплату долгов по карточкам.

Есть ли разница между выплатами один раз в две недели или один раз в неделю?

Вы выбираете то расписание выплат банку, которое вам больше подходит. Один раз в месяц, в неделю, раз в две недели. Разница между оплатой понедельно или раз в две недели минимальная. Если в месяц нужно платить $2,000, то при оплате bi-weekly accelerated – $1,000, а при недельном графике (weekly accelerated) $500 долларов. $1,000 умножить на 26 недель будет $26,000, $500 умножить на 52 недели будет та же сумма. Получается, что больше денег вы не вносите, поэтому и разницы практически нет. Выбирайте тот график оплаты, который вам удобен.   

В чём же разница между выплатами bi-weekly accelerated и bi-weekly regular?

Действительно, разница есть и достаточно большая. Bi-weekly accelerated – это режим выплат, при котором ваши месячные выплаты делятся пополам и вы платите один раз в две недели эту сумму. Оплата один раз в две недели сокращает 25-тилетний амортизационный период примерно на 4 года. За счёт чего? Предположим ваши месячные платежи должны быть ровно $2,000, вы делите эту сумму пополам и платите $1,000 каждые две недели. Вроде бы всё как надо, так за счёт чего же происходит сокращение амортизационного периода, чудес-то не бывает? Мы как-то привыкли думать, что в месяце 4 недели, а ведь есть ещё и хвостик. Значит, если вы сделали в данном месяце, например, оплату уже 2 раза, то значит 28 дней прошло, но в этом месяце 31 день и часть ваших выплат из следующей 2-х недельной оплаты пошла на погашение задолженности банку за следующий месяц. Попробуйте $1,000 разделить на 14 дней (2 недели), результат – мы платим банку $71.43 в день. Теперь эту цифру умножаем на 3 (количество дней в данном месяце, превышающее 28 дней, два раза по 14 дней) и получаем $214.29. Почти 215 долларов – это ваши дополнительные выплаты, которые также идут в погашение долга. За счёт этих дополнительных вложений и удаётся сократить амортизационный период. Можно представить себе по другому: платя $2,000 в месяц, мы выплатим банку $24,000 в год ($2,000 умножить на 12 месяцев). Если же мы будем платить каждые 2 недели, то выплатим банку в год всего $26,000, так как в году 52 недели. Вот эти дополнительные $2,000 и играют роль. Если был выбран график оплаты bi-weekly not accelerated, regular, то все требуемые к выплате годовые $24,000 делятся на 26 недель и получается цифра $923.08. Таким образом, вы платите раз в 2 недели, но банку не переплачиваете, и, соответственно, не сокращаете амортизационный период, Bi-weekly not accelerated (regular) не позволяет вам сократить амортизационный период.

Почему банк хочет, чтобы покупатель подтвердил, что все деньги, которые он собирается внести в down payment, его собственные, а не взятые в долг и, к тому же, просит подтвердить, что средства на счетах появились не вчера?

Банки действительно ставят условие: если покупатель показывает какую-то сумму, как первоначальный взнос (down payment), то эти деньги должны быть его, а не взятые в долг. Давайте прикинем, откуда такое требование. Простой пример: семья ставит банк в известность о покупке недвижимости в размере $400,000 с 5% down payment, взяв в реальности деньги в долг под определённый процент. Банк оценивает финансовое положение семьи, возможность выплат по mortgage и другим имеющимся долгам без учёта занятых на down payment и closing cost $26,000. Таким образом, риск того, что семья не сможет выполнить свои обязательства по выплатам mortgage и другим долгам резко возрастает. Понятно, что банки рисковать не хотят, поэтому финансовый институт при рассмотрении вашей просьбы о предоставлении ссуды на покупку жилья будет учитывать все долги, включая занятые на первый взнос 5%. Соответственно, начинается совсем другая история, меняется сумма страховки mortgage и т.д. Финансовый институт хочет видеть, что и первый взнос, и затраты по закрытию сделки не заставят вас влезать в дополнительные долги. Затраты по закрытию сделки обходятся примерно в 1.5% от стоимости дома. Кстати, для того, чтобы подтвердить, что это ваши, а не взятые в долг деньги, покупатель должен предоставить подтверждение, что деньги находятся на ваших счетах (chequing, investment, savings, RRSP) 3 месяца.

Почему, когда вы стали серьёзно задумываться о покупке недвижимости, лучше, чтобы деньги лежали на счету в банке, а не под подушкой?

При покупке недвижимости банк ставит условие: если покупатель показывает какую-то сумму как первоначальный взнос на покупку дома (down payment), то эти деньги должны быть его, а не взятые в долг. И, к тому же, покупатель должен предоставить подтверждение, что эти деньги находятся на его/её счету уже 3 месяца (допускается показать наличие денег в определённых программах, таких как RRSP и т.д.). Банк будет интересоваться тем, откуда взялась любая показанная на счетах сумма. Во-первых, не надо забывать, что в Канаде, как и во всём мире, стараются предупредить так называемое «отмывание денег», во-вторых, у банковского сотрудника есть перечень правил и установка поставить галочку против каждого пункта – выполнено! Необходимо подтверждение, что деньги принадлежат покупателю и лежат на счетах не менее 3-х месяцев, вот и отлично. Принимают и другие документы, например, договор продажи жилья за границей и последующий перевод денег в Канаду и т.д. Поэтому, если у вас есть деньги, но вы храните наличные дома или в «safety deposit box», то лучше постарайтесь и сделайте так, чтобы деньги были на вашем счету.

Обратился в банк за моргиджем, а они требуют, что бы я показал, что деньги лежат на моих счетах 3 месяца. Почему такие требования, разве не достаточно, что деньги просто находятся в банке?

Банк действительно ставит условие: если покупатель показывает какую-то сумму как первоначальный взнос для покупки недвижимости (down payment), то эти деньги должны быть его, а не взятые в долг. Давайте прикинем, откуда такое требование. Простой пример: семья ставит банк в известность о покупке недвижимости в размере $400,000 с 5% down payment, взяв в реальности деньги в долг под определённый процент. Банк оценивает финансовое положение семьи, возможность выплат по mortgage и другим имеющимся долгам без учёта занятых на down payment и closing cost $26,000. Таким образом, риск того, что семья не сможет выполнить свои обязательства по выплатам mortgage и другим долгам резко возрастает. Понятно, что банки рисковать не хотят, поэтому финансовый институт при рассмотрении вашей просьбы о предоставлении ссуды на покупку жилья будет учитывать все долги, включая занятые на первый взнос 5%. Соответственно, начинается совсем другая история, меняется сумма страховки mortgage и т.д. Финансовый институт хочет видеть, что и первый взнос, и затраты по закрытию сделки не заставят вас влезать в дополнительные долги. Затраты по закрытию сделки обходятся примерно в 1.5% от стоимости дома. Кстати, для того, чтобы подтвердить, что это ваши, а не взятые в долг деньги, покупатель должен предоставить подтверждение, что деньги находятся на ваших счетах (chequing, investment, savings, RRSP) 3 месяца.

Можно ли перефинансировать дом через 3 месяца после покупки, чтобы закрыть долги, возникшие из за большого ремонта?

Зависит от банка, но такое вполне может быть возможно. Однако, во избежание будущих недоразумений, лучше, если вы удостоверитесь в этих условиях заранее. Частое условие – возможность перефинансирования через 6 месяцев или 1 год после покупки недвижимости. Если вы не хотите сами звонить в банк, попросите нас, и мы узнаем эту информацию для вас.

Сколько нужно первоначально заплатить при покупке недвижимости, чтобы не показывать и не подтверждать свой доход?

Называется такой mortgage – equity deal. Практически такие mortgage уже больше не существует, но всё ещё 1 банк предоставляет такие условия. Правда вы должны будете внести 50% от стоимости жилья. Банк сам поставит все необходимые цифры в требуемые формулы, но обязательно спросит последний Notice of Assessment, документ, который вы получили от налогового управления в ответ на заполненную налоговую декларацию. Этот документ нужен банку только для того, чтобы удостовериться, что данная семья не имеет задолженностей по уплате налогов перед государством. Не важно, что там стоит доход в несколько тысяч долларов, а дом вы собираетесь покупать за полмиллиона, для банка главное, чтобы были заплачены все налоги.  

Какие документы принимаются для подтверждения дохода?

Обычно доход подтверждается письмом с работы и pay stub (это документ, который выдаётся для того, чтобы вы видели сколько вы зарабатываете, и сколько денег и на что с вас вычитают). Письмо может быть написано в произвольной форме, но в нём обязательно должна содержаться информация о том, с какого времени вы работаете в данной компании, кем и сколько зарабатываете в год. Почему нужны оба документа? Письмо самым полным образом отражает всю необходимую банку информацию и должно быть обязательно написано на бланке компании, так как просто pay stub этим условиям не отвечает. Предположим, желающий получить ссуду только устроился на работу с 1-го января текущего года и предоставляет pay stub, датированный 1-м марта. Да, сегодня он платит налоги, однако, через 1 месяц ему могут сказать, что он больше не работает, так как закончился 3-месячный испытательный период. Только письмо несёт такого типа информацию, и именно по этой причине банки не рассматривают серьёзно письма, в которых сказано subject to probation period. Кстати, Т-4 тоже недостаточно, работник мог получить данную форму и уже уволиться. Кроме того, сотрудники банка используют информацию, представленную на бланке компании – рабочий телефон для подтверждения employment, проверяют по поисковым системам www.411.ca и www.canada411.ca само наличие такой компании.

Как можно купить дом, если показать хорошие доходы невозможно, оба работаем сами на себя и денег накопить особо не удалось?

Такое возможно, если члены семьи работают, как self-employed (сами на себя) или имеют бизнес не меньше 2-х лет. В такой ситуации банк не будет требовать подтверждения ваших доходов, он просто перекладывает ответственность на страховую компанию, которая страхует сделку. CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) перестала страховать такие сделки, но Genworth Financial Canada и Canada Guarantee продолжают пока страховать такие mortgage, но берут с вас страховые выплаты в несколько раз больше, чем при обычной ситуации. Но частенько это бывает практически единственным выходом и хорошо, что такая возможность пока ещё есть. В последнее время произошли большие изменения в страховании моргиджа в сторону ужесточения условий получения кредитной ссуды для self-employed при покупке недвижимости. Вы должны помнить и принимать во внимание, что необходимо внести как минимум 10% от стоимости жилья и, естественно, кредитная история должна быть хорошей (beacon score больше 680).   

Есть приличный взнос — 50%, есть бизнес, нас кормит. Хотим купить дом, но не можем показать налогооблагаемый доход, т.к. затраты большие, почти всё списываем.

В такой ситуации всё очень просто, надо найти финансовый институт, который позволит вам оформить сделку как equity deal. По условиям equity deal вам дают mortgage и не просят подтвердить доход. Для такого рода моргиджа необходимо, чтобы покупатель имел бизнес или чтобы он работал сам на себя как минимум 2-3 года и имел хорошую кредитную историю (beacon score больше 680). Первоначальный взнос должен быть не менее 50%. К сожалению, такой продукт мало кто предлагает. Обратите внимание на то, что банк обязательно спросит у вас последний Notice of Assessment, документ, который вы получили из Revenue Canada в ответ на заполненную налоговую декларацию (T-1 General). Этот документ нужен банку только для того, чтобы удостовериться, что данная семья не имеет задолженностей по уплате налогов перед государством. Не важно, что там стоит доход в несколько тысяч долларов, а дом вы собираетесь покупать полумиллионный, для финансового института важно, чтобы не было проблем с налогами. И если в этой форме вдруг стоит, что вы пока ещё должны государству (такое бывает, когда мы платим в последние дни апреля), то вам надо будет приложить документ подтверждающий уплату налогов.

Какие документы надо предоставить при покупке недвижимости?

  1. MLS Listing
  2. Agreement of Purchase and Sale
  3. Income verification*
  4. Mortgage Application
  5. Void Cheque
  6. Down payment

Что касается Income verification, то документы по подтверждению дохода зависят от формы оплаты вашего труда:

Full Time Employee

  • Letter of employment (on company letterhead, dated and signed by appropriate authority, contain date of hire and position, the amount received annually or the hourly rate and guaranteed hours worked per week, bonus)
  • Most recent pay stubs

Self Employed

  • Notice of Assessment (2 years)
  • T1 General

Business Owner

  • Notice of Assessment
  • Business registration (2 years)

Какие документы надо предоставить при перефинансировании?

  1. Most recent Mortgage Statement
  2. Property Tax Statement
  3. Income verification* (см. вопрос Какие документы надо предоставить при покупке недвижимости?)
  4. Mortgage Application
  5. Home Insurance
  6. Copy of the most recent Charge/Mortgage registered against the property. Legal size document received from the lawyer on day of closing
  7. Listing of debts being paid as a result of refinancing
  8. Void cheque

Какие документы надо предоставить во время перезаключения контракта (mortgage renewal)?

  1. Most recent Mortgage Statement
  2. Property Tax Statement
  3. Home Insurance
  4. Income verification* (см. вопрос Какие документы надо предоставить при покупке недвижимости?)
  5. Mortgage Application
  6. Copy of the most recent Charge/Mortgage registered against the property. (Legal size document received from the lawyer on day of closing)
  7. Void cheque

Какие документы надо предоставить банку для получения ссуды на будущую покупку недвижимости (pre-approval)?

Для получения pre-approval необходимо представить бумаги по подтверждению дохода и дать разрешение на проверку вашей Credit History, то есть заполнить и подписать Mortgage Application. Как правило, это вся необходимая информация.

Как долго будет действителен мой «pre-approval»?

Обычно, pre-approval, так же как и approval действителен на 4 месяца – 120 дней.

Есть ли разница, пройтись по нескольким банкам и постараться получить лучший mortgage или просто пойти к mortgage agent?

В процессе получения моргиджа банки в первую очередь смотрят на вашу кредитную историю и на ваш сегодняшний доход. С доходом всё более менее понятно, т.к. он или есть, или его нет. Если его нет, то дела плохи, нужна консультация со специалистом, может быть, возможны какие-то варианты. Если доход есть — хорошо, но нужно понять, достаточен ли он для того, чтобы купить желаемый дом и т.д. А вот с кредитной историей, всё гораздо сложнее.

Во-первых, человек может не знать, какая у него в реальности кредитная история. Он думает, что хорошая, так как всё всегда платит вовремя. Да, есть долги, но выплаты он не пропускает и ему даже всё время присылают по почте новые предложения, от которых он просто отказывается. Да, у такого человека, действительно, неплохая кредитная история, но баллы (credit score) могут быть выше или ниже. Однако, будьте очень внимательны – практически каждый заход в вашу кредитную историю уменьшает рейтинг. Любая проверка, а в каждом банке, в который вы обратитесь обязательно проверят Credit History, приводит к изменению credit score. Например, кто-то имеет бизнес с небольшим налогооблагаемым доходом, но хочет сделать очень приличный первый взнос, 35%, кредитный рейтинг тоже неплохой — 685 баллов. Обратившись в первый банк, этот человек получил отказ, так как доходы его невелики. У них может быть нет такой программы для работающих на себя. Да, первый взнос замечательный, но в другом банке для получения mortgage без подтверждения налогооблагаемого дохода — «self-employed» клиент должен иметь кредитный рейтинг не меньше 680 баллов. Но новый банк тоже отказывает, мотивируя тем, что кредитный рейтинг недостаточен для их условий, всего 679. Предыдущая проверка понизила рейтинг и …

Во-вторых, в кредитной истории бывают иногда ошибки, информацию в базу данных тоже вводят люди. Я, время от времени, проверяю свой кредитный рейтинг по интернету, чтобы знать, что у меня там творится. И, представьте, я обнаружил, что у моей жены кредитный рейтинг сильно упал за короткий промежуток времени, хотя мы-то как раз ожидали повышения, выплатив и закрыв несколько месяцев назад одну кредитную карточку. А в credit bureau появилась информация: R9, Bad Debts, Unable to locate. То есть, у меня практически банкротство, они с меня никак не могут получить деньги, и я не отвечаю на их звонки. Конечно же, через определённый период времени, всё стало нормально, всё исправили, но я знаю случаи, когда ошибки исправляются месяцами и т.д. Представьте, если именно в этот момент моя жена зашла в банк и обратилась за кредитом, а ей отказывают. Она удивлена, а работник банка даже не имеет права поделиться информацией и сообщить credit score.

Итак, что же делает моргидж брокер? Он проверяет кредитную историю и с этой кредитной историей обращается в разные финансовые институты. Если по каким-то причинам вы передумали идти дальше с этим банком, можно идти в другой, в большинстве случаев без дополнительной проверки Credit History. Вообще, объясниться с брокером, как правило легче, так как ему доступно большее количество информации, чем работнику одного банка. К мнению брокера стоит прислушиваться, так как он знает, как представить своего клиента и в какой банк лучше обратиться в каждой конкретной ситуации.

Но бывает, что у человека всё идеально — работа, доходы, credit score и т.д. Всё равно, помните, что для mortgage broker работа с mortgage единственный источник дохода, а у работника банка идёт зарплата в любом случае. Поэтому брокер больше заинтересован в заключении сделки и старается оформить её с максимально выгодным для вас процентом. Как правило, interest rate с брокером можно получить ниже, чем в крупном банке. Обычно это происходит за счёт уменьшения своих комиссионных и за счёт того, что брокер знает в каком банке сейчас идут наилучшие скидки.

Кроме того необходимо внимательно читать мелкий шрифт. Если вдруг надо перейти из плавающего процента на фиксированный, то в крупных банках вы никогда не получите хороший процент. А если вдруг понадобится разорвать ссуду с фиксированным процентом в крупном банке, то штрафные будут в 5 раз больше в этом банке, чем в мелком.

Зачем нужно, чтобы банк проверял сколько стоит мой дом? Я помню, что когда первый раз делал моргидж (15% был первоначальный взнос), никто не просил делать оценку собственности (Appraisal). А сейчас банк просит, чтобы я за эту оценку платил, да ещё и 250 долларов плюс налог. Ведь теперь для банка меньше риска, он даёт деньги в размере только 70% от стоимости дома?

К сожалению, люди по части обманов очень изобретательны. Недавно слышал одну историю про продажу квартиры в Москве. На квартиру, которая стоила $400,000 покупатели получили ссуду в размере $800,000. Продавцы были удивлены, покупатели уклонились от ответа — не ваши проблемы, это мы берём на себя. В Канаде, при давно устоявшемся рынке и проверенных временем правилах, такое невозможно, во время каждой покупки – продажи производится оценка property. Если первый взнос при покупке меньше 20%, на моргидж делается страховка и внутри неё заложена оценка собственности. Проверка, как правило, делается при помощи компьютерной базы данных, однако если страховой компании недостаточно компьютерной базы для того, чтобы проанализировать цену такого жилья в данном районе, то страховая компания также отправляет appraiser, оплата услуг которого входит в стоимость страховки на моргидж.

Соответственно, при первоначальном взносе 20% и больше страховая компания не присутствует совсем, и сотрудники банка сами принимают решение давать или не давать моргидж и в каком размере. Для того, чтобы минимизировать риск, необходимо абсолютно точно знать под какую недвижимость даётся ссуда и какова реальная стоимость данного жилья. Поэтому, оценка собственности (appraisal) будет всегда и вам придётся за этот сервис платить. При покупке, перефинансировании это всегда ваши затраты, при переходе из одного банка в другой в момент перезаключения моргиджа (mortgage renewal), часть mortgage lenders берёт данные затраты на себя.

Если внести какую-то крупную сумму и погасить частично моргидж, уменьшатся ли мои выплаты?

Нет!!! Выплаты по моргиджу не уменьшатся ни на один доллар, т.к. у вас в контракте написано, что в течение следующих 5 лет выплаты будут зафиксированы для fixed mortgage на уровне, например, $1,500 в месяц, а для variable mortgage по определённой формуле. Если вы внесёте сверху любую сумму, то внутри ваших месячных выплат изменится соотношение interest и principal, больше денег пойдёт на погашение principal, так как уменьшилаcь сумма долга. Однако, на величину выплат это никак не повлияет, сократится amortization period. Поэтому, будьте внимательны при принятии решения о вложении крупной суммы в погашение моргиджа.

За сколько времени лучше начинать работу по зафиксированию моргиджа на следующий период (mortgage renewal)?

Лучше всего начинать поиск нового mortgage за 3-4 месяца до окончания срока действия старого. Простой пример — в конце мая 2007 года интерес на фиксированный моргидж стал быстро расти, изменившись за две недели с 5.19% до 5.69%, а в течение ещё последующих пары недель банки подняли интерес до 5.89%, за месяц картина на рынке mortgage абсолютно изменилась. Лучше зафиксировать интерес и ждать, что будет в течение следующих месяцев. По-моему, это самый разумный путь. Кроме того, наш офис предлагает вам подписаться на специальную программу «Manage Your Mortgage». При наличии такой программы мы за 3-4 месяца начинаем искать для вас лучший интерес. Посмотрите условия в разделе «Mortgage и покупка недвижимости», и там же вы можете подписаться на эту программу «Manage Your Mortgage».

Если сделать дополнительные вложения в моргидж, сверх требуемых месячных выплат, уменьшится ли сразу интерес, который я должен платить ежемесячно?

Да! Если вы внесёте любую сумму сверху требуемого минимального платежа, то соотношение выплат по interest и principal изменится сразу же. Интереса вы должны будете платить банку меньше, т.к. долг уменьшился, а вот сумма, идущая непосредственно на погашение долга увеличится. Величина регулярных выплат не изменится. Выплаты по моргиджу не уменьшатся ни на один доллар, т.к. фиксированные выплаты (fixed mortgage) или определённая формула (variable mortgage) оговорены в контракте на весь срок действия — mortgage term (5 лет, 4, 3, 2, 1 год, 6 месяцев). Поэтому, будьте внимательны при принятии решения о дополнительном погашении части моргиджа.

В последние дни перед закрытием сделки звонит адвокат и неожиданно выясняется, что нужно принести ещё довольно значительную сумму, иначе сделку не закроют. Ладно бы кто-то предупредил заранее, а так к такому повороту событий никто не был готов. Что произошло?

Чаще всего такие ситуации и непонимание возникают по поводу property tax. Государство требует, чтобы налог на собственность был заплачен вовремя, это очень важно. Часть владельцев собственности платит налоги на собственность самостоятельно, определёнными установленными долями (instalments) до сентября месяца текущего года, остальные платят вместе с моргиджем. Деньги, полученные банком на property tax, попадают на специальный счёт и два раза в год перечисляются государству — в феврале и в июле. То есть, до июля банк обязан перечислить весь годовой налог государству. Предположим, сделка закрывается во второй половине года, предыдущий хозяин недвижимости уже заплатил property tax до конца года, новый владелец должен вернуть предыдущему хозяину эти деньги. Естественно, это происходит в момент подписания документов у адвоката. Вот здесь и всплывают неожиданно затраты, которые никто не подразумевал. Если месячная оплата за property tax составляла 350 долларов, то при закрытии сделки в сентябре адвокат, помимо оплаты своих услуг и land transfer tax, может попросить дополнительно ещё $1,050 ($350х3 месяца).

Слышал, что теперь можно не делать страховку при 20% первоначального взноса. Обратился в банк, а они говорят, что надо делать страховку. Кто же прав?

Практически все знают следующее условие покупки недвижимости: если у покупателя первоначальный взнос меньше 20%, то банк требует оформить страховку на сумму, взятую в долг. Эта страховка обязательная и её невозможно избежать. Но за последние годы эта страховая программа претерпела сильные изменения. Начиная с конца апреля 2007 года, те, кто имеют 20%-й down payment и работают на постоянной позиции или работают сами на себя, как self-employed и показывают хороший налогооблагаемый доход (т.е. после списания всех бизнес затрат) также получили возможность брать mortgage без обязательной страховки. Для тех, кто не показывает достаточного налогооблагаемого дохода, необходимо внести 35% от стоимости жилья, чтобы можно было всё таки оформить ссуду. Так что, если отвечать на вопрос — вы может просто не подходите под условия.

Когда покупал дом, не было 20%, пришлось страховаться через страховую программу CMHC. Потом переделывал моргидж в другом банке и с меня опять взяли по полной программе такую страховку. Несправедливо. Неужели так положено?

Да, действительно, такое бывает и многое зависит от моргидж брокера, насколько он внимателен в данном вопросе. Для банка большой разницы нет, что происходит у вас со страховкой, платите вы её по новой или нет, не банковские же средства фигурируют в данном вопросе, а всего лишь деньги очередного клиента. Банку важно, чтобы сделка прошла, страховая компания её одобрила и вперёд… А вот самому покупателю совсем не безразлично, сколько и когда с него снимут денег и за что. Единственный специалист, с которым можно консультироваться в этом вопросе – mortgage agent. Вопрос достаточно сложный, но несколько условий я всё-таки постараюсь объяснить.

Если вы купили собственность, взяли моргидж на 25 лет, прожили в доме 3 года и хотите перефинансировать или просто перенести моргидж в другой банк, продаёте и сразу покупаете другое жильё и снова делаете амортизационный период 25 лет, то страховка берётся опять по-новому на всю сумму… Если же вы амортизационный период укорачиваете на то количество лет, которое уже прошло (3 года), то есть берёте mortgage не на 25 лет, а на 22 года (25 лет минус 3 года), то страховка будет браться только с тех денег, которые вы берёте сверху первоначальной суммы моргиджа — Top-Up Premium.

Если вы хотите увеличить существующий моргидж (рефинансировать), то помните, что Top-Up Premium берётся только с разницы нового и старого долгов. Поскольку при расчёте Top-Up Premium используются существенно более высокие цифры, чем при первоначальном страховании, то каждый раз надо считать, что экономически выгоднее — целиком новая страховка или Top-Up Premium.

Top-Up Premium

LTV Ratio Total Loan Amount Top-Up Premium
Up to 65% 0.50% 0.50%
65.01% — 75% 0.65% 2.25%
75.01% — 80% 1.00% 2.75%
80.01% — 85% 1.75% 3.50%
85.01% — 90%** 2.00% 4.25%
90.01% — 95%*** 2.75% 4.25%
95.01% — 100% 3.10% 4.80%
* A .20% premium surcharge will be applied to the above premium rates for every 5 years of amortization beyond the traditional 25-year mortgage amortization period.
** Maximum unless original LTV was greater.
*** Add .15% premium surcharge to above rates for Cashback Equity.

Что такое Top-Up Premium?

Все знают, что при покупке недвижимости с небольшим первоначальным взносом существует обязательное страхование моргиджа (mortgage insurance). Если в будущем рефинансировать собственность с целью увеличения суммы моргиджа, то в этой ситуации вместо того, чтобы платить страховку по новой придётся заплатить определённую дополнительную сумму — top-up insurance premium.

Top-Up Premium — это дополнительные страховые выплаты, которые берутся страховой компанией, страхующей, так называемые, high ratio mortgages при перефинансировании (увеличение суммы ссуды) во избежание уплаты страховых выплат ещё раз со всей суммы долга.

Чтобы было понятнее, я ниже приведу несколько примеров расчёта Top-Up Premium.

Если вы купили собственность, взяли моргидж на 25 лет, прожили в доме 3 года и хотите перефинансировать или просто перенести моргидж в другой банк, продаёте и сразу покупаете другое жильё и снова делаете амортизационный период 25 лет, то страховка берётся опять по-новому на всю сумму… Если же вы амортизационный период укорачиваете на то количество лет, которое уже прошло (3 года), то есть берёте mortgage не на 25 лет, а на 22 года (25 лет минус 3 года), то страховка будет браться только с тех денег, которые вы берёте сверху первоначальной суммы моргиджа — Top-Up Premium.

Если вы хотите увеличить существующий моргидж (рефинансировать), то помните, что Top-Up Premium берётся только с разницы нового и старого долгов. Поскольку при расчёте Top-Up Premium используются существенно более высокие цифры, чем при первоначальном страховании, то каждый раз надо считать, что экономически выгоднее — целиком новая страховка или Top-Up Premium.

Top-Up Premium

LTV Ratio Total Loan Amount Top-Up Premium
Up to 65% 0.50% 0.50%
65.01% — 75% 0.65% 2.25%
75.01% — 80% 1.00% 2.75%
80.01% — 85% 1.75% 3.50%
85.01% — 90%** 2.00% 4.25%
90.01% — 95%*** 2.75% 4.25%
95.01% — 100% 3.10% 4.80%
* A .20% premium surcharge will be applied to the above premium rates for every 5 years of amortization beyond the traditional 25-year mortgage amortization period.
** Maximum unless original LTV was greater.
*** Add .15% premium surcharge to above rates for Cashback Equity.

Если уже моргидж оформлен и есть вопросы, то кому надо звонить, моргидж брокеру или напрямую в банк?

Как только mortgage оформлен ни моргидж брокер, ни сотрудник банка, который принимал решение о выдаче кредита (mortgage underwriter), больше не имеют возможности что-то для клиента выяснять или запрашивать банк о чём-то от имени клиента. Например, если вы решили изменить частоту выплат, перейти с месячных выплат на еженедельные и т.д., мы с удовольствием подскажем и посоветуем, как это сделать, но, как правило, помочь можем только советом.

Какой сегодня самый длинный амортизационный период?

Сегодня большинство банков предоставляют амортизационный период с максимальной продолжительностью 30 лет, если ваш первоначальный взнос 20% или больше. Если задействована страховая компания, то амортизационный срок может быть только 25 лет. Но, при желании, можно найти финансовые институты, которые предоставят и 35 лет на амортизационный период, при условии, что у вас взнос будет больше 20%.  

В чём же выгода брать длинный амортизационный период? Для кого это может быть выгодно? Ведь переплачивается так много денег в виде интереса?

Давайте прикинем, семья покупает собственность в первый раз. Жильё стоит, например, $400,000 и своих денег хватило на 25%-й down payment. В результате, в месяц необходимо платить $1,370.15(при интересе в 2.69%, например). Цифры приведены из расчёта 25-летнего амортизационного периода. Если взять моргидж на 35 лет, то ежемесячные выплаты уменьшатся и составят $1,098.39 в месяц, на $271.77 меньше. Здорово!!!??? Но… Интереса за 35 лет банку придётся заплатить существенно больше, чем при 25-летнем амортизационном периоде, что совершенно невыгодно.

Если же вы начнёте платить вместо $1,098.39, $1,370.15 в месяц, а вы имеете право увеличить выплаты и при этом не меняете амортизационный период 35 лет, то выплатите банку ровно столько, сколько бы заплатили при 25-летнем амортизационном периоде. Тогда, собственно, зачем огород городить, брать моргидж на более длительный срок, а платить больше! У вас есть выбор! Хотите, платите $1,370.15, хотите, уменьшаете выплаты до $1,098.39, бывают же всякие финансовые неурядицы. А может вы сознательно хотите сегодня платить меньше, чтобы больше денег оставалось на что-то другое… После окончания срока вашего mortgage term можно изменить все условия — выплатить весь моргидж без штрафа, уменьшить амортизационный период до любой величины.

Существуют и другие факторы, которые можно и нужно принимать во внимание. Плюс — редко кто планирует держать один и тот же дом или кондоминиум все 30 или 35 лет. Старая собственность продаётся — всё, этого моргиджа больше нет и нет старых условий. Так что, если сегодня вы хотите иметь жильё то, которое нравится, а платить за него как можно меньше, то удлиннённый амортизационный период может быть как раз ваш вариант.

Звоните, консультируйтесь и выбирайте, то, что вам сегодня больше подходит.

Если сознательно был выбран 35-летний амортизационный период вместо 25 лет, но я сразу же начинаю платить больше денег, чем трeбуется по условию моргиджа, то плачу ли я банку больше денег в виде процентов?

Если был выбран 35-летний амортизационный период, но платить начали сразу же больше, столько, сколько соответствует 25-летнему amortization period, то никакого дополнительного интереса банку вы не заплатите.

Итак, если покупатель нашёл жильё стоимостью $400,000, то при моргидже в размере $300,000 и при 25-летнем амортизационном периоде месячные выплаты будут $1,370.15 (интерес 2.69%,). Эта цифра делится на выплаты в интерес и на погашение долга банку, $672.50 уходит банку, а $697.65 идёт нам. Эти цифры от месяца к месяцу меняются, так как mortgage становится меньше и меньше и, соответственно, всё больше денег идёт в погашение principal и всё меньше в interest. И так каждый месяц (см. таблицу). За 5 лет (60 месяцев) банку будет заплачено $77,433 интереса, а долг уменьшится на $32,437.

Amortization Schedule 1

Mortgage Amount: $300,000.00.
Term: 5 yrs.
Interest Rate: 5.50.
Amortization: 25 yrs.
Payments made: Monthly of $1,831.17.
Compounded: Semi-Annual.
Payment # Date Interest Principal Balance Total Interest
1 08/01/2007 1,359.50 471.67 299,528.33 1,359.50
2 09/01/2007 1,357.37 473.80 299,054.53 2,716.87
3 10/01/2007 1,355.22 475.95 298,578.58 4,072.09
4 11/01/2007 1,353.06 478.11 298,100.47 5,425.15
5 12/01/2007 1,350.90 480.27 297,620.20 6,776.05
59 06/01/2012 1,218.08 613.09 268,178.69 76,217.72
60 07/01/2012 1,215.30 615.87 267,562.82 77,433.02

Grand Total:    Interest — $77,433.02    Principal — $32,437.18

Если взять не 25, а 35-летний амортизационный период, то можно платить не $1,370.15, а всего $1,098.39 в месяц. Разница составит $271.77. Если мы посмотрим на распределение денег внутри ежемесячных выплат, то увидим, что $672.50 уходит банку и всего $425.89 идёт нам. То есть, мы выплачиваем в principal на $271.77 меньше, ровно на разницу в выплатах при разных амортизационных периодах. Но, обратите внимание, банк взял ровно столько, сколько взял бы при 25 годах амортизационного периода. И это логично, ведь мы не должны банку большую сумму денег. Долг одинаков, просто начиная с первого месяца мы уменьшаем этот долг на меньшую сумму, сумма оставшегося долга при 35-летнем amortization period во второй месяц больше и как следствие во втором месяце интерес платится на большую сумму. Так происходит каждый месяц и в результате при 35-летнем amortization period за эти 60 месяцев банк получит интерес $80,033.72, что на $2,600 больше, чем в 1-ой таблице, а вот долг уменьшится всего на $12,047.08. Но разница в $2,600, на удивление, не такая уж и большая. Если разделить на 5 лет (60 месяцев), то получится, что в месяц мы переплачиваем банку в среднем $43, а платим при этом на $296 меньше ежемесячно.

Amortization Schedule 2

Mortgage Amount: $300,000.00.
Term: 5 yrs.
Interest Rate: 5.50.
Amortization: 40 yrs.
Payments made: Monthly of $1,534.68.
Compounded: Semi-Annual.
Payment # Date Interest Principal Balance Total Interest
1 08/01/2007 1,359.50 175.18 299,824.82 1,359.50
2 09/01/2007 1,358.71 175.97 299,648.85 2,718.21
3 10/01/2007 1,357.91 176.77 299,472.08 4,076.12
4 11/01/2007 1,357.11 177.57 299,294.51 5,433.23
5 12/01/2007 1,356.31 178.37 299,116.14 6,789.54
59 06/01/2012 1,306.98 227.70 288,181.65 78,727.77
60 07/01/2012 1,305.95 228.73 287,952.92 80,033.72

Grand Total:    Interest — $80,033.72    Principal — $12,047.08

Если же вы начнёте платить вместо $1,534.68, $1,831.17 в месяц, то автоматически ваш амортизационный период сократится до 25 лет. Хотя в условии моргиджа у вас и стоит условие — 40 лет на погашение долга. Это происходит потому, что вы гасите долг ровно по расписанию 25-летнего амортизационного периода и, соответственно, интереса банку заплатите столько, сколько заплатили бы при 25-летнем моргидже. Смотрите первую таблицу.

Мой банк попросил у меня последний Notice of Assessment, хотя я предупреждал, что работаю сам на себя (как self-employed). Мне сказали, что мой доход не имеет значения, зачем тогда показывать этот документ?

Такое случается и не надо бояться показывать свой Notice of Assessment, это никаким образом не связано с проверкой ваших доходов. Существуют специальные программы для тех, кто работает сам на себя, при которых не требуется подтверждения дохода, но часть банков при этом просит прислать копию NOA просто для того, чтобы убедиться, что у покупателя нет задолженностей перед государством по налогам.

Может ли не резидент (человек, не имеющий статуса) купить собственность в Канаде?

Да, любой человек или семья, не имеющие статуса в Канаде имеют право купить недвижимость. Далеко не каждый банк имеет такой продукт и существуют специальные условия, которые должны быть выполнены. Например, первоначальный взнос должен быть не меньше 35% и ещё кое-какие нюансы. Каждый случай лучше обсуждать отдельно с mortgage specialist.

Можно ли не платить банку за моргидж? Ну нет возможности в этом месяце заплатить. Что произойдёт, если так случится?

Некоторые банки разрешают пропустить одну выплату в году. Необходимо внимательно прочитать контракт, чтобы быть уверенным, что это вам разрешено.

Решили купить новый дом, который будет построен в следующем году. Можно ли в этом году взять деньги на down payment из RRSP?

Да, можно, но дом должен быть построен не позднее 1 октября следующего после взятия денег года. По крайней мере, официальная дата заселения должна быть записана до 1 октября. Часто строительство нового дома отодвигается несколько раз, как же быть в такой ситуации с 1-м октября, ведь реальное заселение будет гораздо позже? Все нормально, если первоначальный срок заселения был указан до 1 октября следующего после снятия денег из RRSP года. Даже если реально вы въедете позже, проблем не будет, вы просто проинформируете государство о задержке.

Что такое interest adjustment date? И когда же я реально начинаю платить за моргидж?

Этот вопрос часто задают те, кто делают покупку первый раз. Трудно поверить, но в моргидже вы платите за уже прожитое время, а не за месяц вперёд. Это значит, что если оформление сделки (closing ) назначено на 10 октября, то 1 ноября будет interest adjustment date, а 1 декабря вы первый раз полностью заплатите за моргидж. С 10 октября по 1 ноября вы тоже будете жить в своём доме не за бесплатно, но и моргидж выплачивать ещё не начнёте. За этот период банк попросит заплатить интерес со всей суммы долга — этот период как правило длится с момента закрытия сделки до первого числа следующего месяца — вот это первое число следующего за вашим closing месяца и называется interest adjustment date. Получается, что первый полный месяц, который вы проживёте в своём доме — ноябрь и, соответственно, 1 декабря будет первая выплата за моргидж.

Что такое первый, второй или третий моргидж? И почему на второй моргидж интерес обычно выше, чем на первый?

Собственность может быть одна, а моргиджей на неё несколько. Собственностей может быть много, но на каждую будет всего один моргидж. Если на какую-то собственность у владельцев несколько моргиджей, за эту недвижимость перестают платить и дом выставляется на продажу, то после этой продажи деньги распределяются между всеми, кто давал взаймы под залог этой собственности. Соответственно, тот, кто давал деньги первым будет в очереди получателей тоже первым, далее будет идти второй и т.д. Следовательно, банк, дающий первый моргидж рискует меньше, чем тот, кто даёт второй моргидж или третий. Соответственно, степень риска влияет на интерес, предлагаемый банком.

Хочу купить второй дом, например, для инвестирования. Спрашиваю о втором моргидже, а мне говорят, что он будет под более высокий процент. Непонятно, почему? Я ни от кого не слышал, что на вторую собственность интерес должен быть выше.

Как правило, в момент обсуждения условий моргиджа происходит недопонимание. Существуют первый, второй или третий моргидж, но этот счёт ведётся обычно на одну конкретную собственность. На второй моргидж интерес обычно выше, чем на первый, так как увеличивается риск потери банком денег при возможной реализации собственности в случае неплатёжеспособности. Однако, при покупке второй собственности берётся первая ссуда на покупку, первый моргидж, а не второй, так как других долгов на этом доме больше нет. Соответственно, интерес будет обычный, а не повышенный.