Manage Your Mortgage
Тем, кто уже приобрёл или думает о покупке недвижимости (как избежать лишних хлопот и сохранить деньги)
Каждый, кто когда-либо покупал недвижимость, отлично помнит это событие, да и как забудешь. Выбери дом, получи в банке ссуду на покупку жилья, переезд — и всё в довольно сжатые сроки. Ну, наконец-то все утряслось — и в дом переехали, и с mortgage под низкий процент повезло — жить можно!
Только привыкаешь к спокойной жизни, как незаметно подходит время переоформления моргиджа — mortgage renewal. Как правило, все помнят, что дата перезаключения контракта где-то рядом, однако жизнь идет в таком темпе, столько мелких и крупных дел, что периодически возникающая правильная мысль — неплохо бы заранее поинтересоваться mortgage rates — сразу же забывается.
Наконец из банка, в котором взят mortgage сейчас, приходит письмо с большим количеством информации — дата перезаключения контракта, mortgage rates на все случаи — фиксированный и плавающий интерес, контракты, разные по длительности — на 1 год, 2, 3, 4 и 5 лет. Будет всё, только вот самых хороших предложений с низкими процентами на ссуду (mortgage rates) не будет. Почему? Очень просто — вы занятой человек, нет никакого желания тратить своё время на поиски лучшего mortgage rate, переговоры, вот вы и подпишите моргидж на предложенных условиях. Большинство банков надеется, что вы будете в числе тех канадцев, которые просто подписывают документы на возобновление контракта. Однако, если перезаключать mortgage со своим банком под предложенный им интерес, то за все годы вы переплатите кругленькую сумму за счёт более высоких процентов на ссуду, не сотни долларов — возможно, тысячи или даже десятки тысяч. То есть, проверять, сравнивать (иными словами, shop around) надо, но на это нужно время, масса терпения и определённые усилия, не каждый захочет. Как вы думаете, за какой период времени до окончания вашего срока, банк пришлёт письмо с новыми условиями? Всего лишь за один месяц, максимум за полтора, а это не такой уж и большой срок для поиска и оформления лучшего моргиджа, как может показаться.
Представляете, как будет обидно, если выяснится, что займись вы поиском нового моргиджа буквально на несколько дней раньше, выигрыш в mortgage rate был бы значительным. Но что делать, берём то, что есть. Жизнь есть жизнь.
Посмотрите на некоторые цифры статистики.
В октябре 2008 года в течение нескольких дней кардинально изменились ставки на variable rate mortgage с Prime минус 0.75% на Prime плюс 1%. Представьте себе соседей, у которых mortgage renewal date где-то в середине декабря. В начале ноября 2008 года Prime был равен 4% — эта величина одинаковая для всех, а вот mortgage rate у соседа, начавшего искать лучший интерес на моргидж в ноябре, за один месяц до renewal date, будет равен 5% (Prime плюс 1%). Тот же, кто инициировал весь процесс переоформления за 2.5 месяца до окончания срока действия старых условий на mortgage, будет иметь 3.25% (Prime минус 0.75%). Предположим, обоим соседям осталось платить 20 лет и сумма долга у них приблизительно одинакова, около $300,000. При 5%-м интересе выплаты будут $1,971, а при интересе 3.25% выплаты составят $1,698. Нетрудно догадаться, куда идёт разница в $273 — почти вся банку. Но ещё больше вы удивитесь, если посмотрите какое соотношение principal and interest будет в этих выплатах.
Предположим интерес не меняется все 5 лет.
При интересе в 5% в виде интереса банку идёт $1,237 и погашение долга $734. За 5 лет вы банку выплатите $68,417 в виде интереса.
При интересе в 3.25% в виде интереса банку идёт $807 и в счёт погашение долга $891. За 5 лет вы банку выплатите всего $43,950 в виде интереса.
Разница в размере $24,467 в течение 5 лет целиком пошла в прибыль банку. Для того, чтобы выплатить эти деньги, надо заработать $35,460 (взяли в счёт уплату 31% налогов, что присутствует по умолчанию).
Эта потеря — прямой результат опоздания в оформлении новой ссуды.
Июнь 2009 года.
За несколько дней интерес на 5-летний фиксированный mortgage поднялся с 3.65% до 4.49%, mortgage rates менялись буквально по часам.
Октябрь 2009 года.
После июньского повышения интереса на 5-летний фиксированный mortgage, постепенно интерес с 4.49% опустился чуть ниже 4%. И опять, буквально за считанные дни в октябре, он поднялся до 4.34%.
Апрель 2010 года, 3.64% превратились в 4.69%.
Если при сумме долга в $300,000 вы посчитаете сколько надо заплатить дополнительно интереса банку за 5 лет, то вы ужаснётесь. $300,000 х 1.05% (4.69% — 3.64%) = $3,150 в год. Затем эту сумму умножим на 5 лет и получим $15,750. С учётом налогов понадобится заработать $22,856 в течение следующих 5 лет.
Март 2020 года.
В связи с коронавирусом Центральный Банк Канады беспрецедентно снизил за 3 раза в течение всего одного месяца банковскую учётную ставку с 1.75% до 0.25% (3 раза по 0.5%). Prime Rate в банках тоже снизился на те же 1.5%, но вот скидку от Prime Rate банки убрали. Если до снижения банковской ставки скидка от Prime была в районе 0.75% — 1.00%, то после она просто исчезла и теперь формула стала не Prime минус 0.75% — 1.00%, а Prime плюс 0.2%. И всё это произошло буквально за одну неделю.
Давайте посмотрим, что же происходило с фиксированным процентом примерно в это же время. Ещё до снижения Prime Rate, в конце февраля 2020-го года, фиксированный процент сильно понизился благодаря уменьшению доходности государственных бумаг (bonds) и опустился до уровня 2.5% (определённые ситуации), но в течение буквально пары недель во второй половине марта 2020 года он поднялся до 3.2%.
В обоих этих случаях (и с плавающим, и с фиксированным процентом), изменения происходили неожиданно, часто ежедневно. Вечером в десять часов банк присылал письмо, что интерес через два часа увеличивается. От одного банка я получил сообщение об изменении процентов на моргидж через 6 дней после того, как они изменили условия (выходные попали в эти 6 дней).
И что же можно сделать за эти пару часов? Да почти ничего. Кому-то успеваешь помочь, кому-то нет, но мы переживаем за каждого и особенно за тех, с кем уже начали работать, а документы ещё не получили.
То есть, те, кто не успели зафиксировать наилучшие проценты, однозначно проиграли и потеряли деньги.
Как избежать такой ситуации.
Всё просто — зарегистрируйтесь на специальную программу Manage your mortgage.
Регистрация не предполагает никаких обязательств с вашей стороны. С нашей стороны мы будем помогать вам получить самый лучший mortgage rate, который будет на рынке в течение четырёх месяцев до вашей renewal date. Итак:
- Мы свяжемся с вами за 120 дней до renewal date, подтвердим и зафиксируем лучший на тот момент интерес. Если в течение следующих четырёх месяцев rate пойдет вверх, ваш лучший rate уже никто не отберёт. Если же за этот период интерес понизится, то вы автоматически получаете наилучший процент. Мы же будем продолжать контролировать ситуацию на рынке и если появится что-то интересное, мы свяжемся с вами и зафиксируем для вас лучший mortgage interest.
- Кроме того, все годы существования вашего mortgage мы будем следить за изменениями интереса. Если ситуация сложится таким образом, что вам, даже с учетом штрафных санкций, будет выгодно прервать существующий контракт и перейти на новый, мы вам сообщим.
Manage Your Mortgage на самом деле привлекательная программа. Выигрыш при её использовании может оказаться очень и очень реальным.
Мы предлагаем всем, имеющим mortgage, бесплатно зарегистрироваться на программу Manage Your Mortgage.
Если вы ещё никогда не переходили в другой банк, то наверняка боитесь, что процесс перехода (switch или transfer) сопровождается какими-то финансовыми затратами. Финансовые институты заинтересованы в клиентах, поэтому, если вы не изменяете условия предыдущего контракта, такие как сумма долга и продолжительность амортизационного периода, то банк оплачивает и стоимость оценки дома, и затраты на адвоката. Таким образом финансовых затрат во время перехода нет или почти нет, а выигрыш, как правило, налицо.
Итак, давайте подведём итоги.
Для того, чтобы уже сегодня иметь уверенность в том,
- Что вы будете иметь лучший mortgage rate во время перезаключения контракта в будущем,
- Что на протяжении оставшегося до этого события времени мы будем следить за изменением интереса на рынке кредитования и, в случае кардинальных изменений, предложим что-то сделать,
- Что вы всегда будете в курсе всех важных изменений в области кредитования, (мы регулярно рассылаем информацию на русском языке не только об изменениях mortgage interest, но и возможных тенденциях развития финансового рынка, обо всём в мире финансов, что может представлять интерес для нас с вами).
Вам просто необходимо зарегистрироваться online, заполнив нижеприведённую форму. Никаких конфиденциальных данных не требуется и никаких обязательств не существует — вариант беспроигрышный.
Можно отправить требуемые данные и по факсу (416) 222-0338 или же зарегистрироваться прямо в офисе, мы всегда рады встрече с вами.
Ну а теперь о самом приятном. Вы все знаете, что такое promotion. Так вот, мы тоже решили рекламировать эту интересную программу и предлагаем всем, зарегистрировавшимся на Manage Your Mortgage, участвовать в розыгрыше ежеквартальной лотереи.
Мы решили сделать дополнения к нашему розыгрышу. Начиная с июля 2015 года разыгрывается 5 призов. Главный приз остался таким же – возможность отдохнуть семьёй и с друзьями в коттедже на озере Georgian Bay. Стоимость такого приза в долларовом эквиваленте от $740 до $825, в зависимости от времени года.
4 дополнительных приза будет разыгрываться в виде Gift Certificate на сумму $250, $200, $150 и $100. Этот сертификат можно использовать в момент возобновления вашего контракта по mortgage (mortgage renewal), если вы оформляете новый контракт через нашу компанию.
Итак, призы во время розыгрыша “Three Night Cottage Vacation”.
- Главный приз – эквивалент $740 до $825 – поездка в коттедж в течение года со дня выигрыша (исключая High Season, когда коттедж сдаётся только по неделям).
- Второй приз — Gift Certificate на сумму $250*
- Третий приз — Gift Certificate на сумму $200*
- Четвёртый приз — Gift Certificate на сумму $150*
- Пятый приз — Gift Certificate на сумму $100*
* при переоформлении mortgage через нашу компанию этот Gift Certificate будет обменен на чек соответствующего достоинства.
Подробные условия розыгрыша можно прочитать здесь.
Я знаю много примеров, когда владельцы mortgage связываются со своим банком за три месяца до окончания срока контракта с желанием заранее зафиксировать лучший интерес. Часто им отвечают, что так рано никто ничего сказать не может и лучше подождать письмо. Вам обязательно его пришлют, вопрос только когда? За месяц до mortgage renewal банк, конечно, даст свои лучшие условия, но ситуация за прошедшее время может измениться и не в вашу пользу.
Бывает и по-другому — сотрудник банка может предложить переоформить mortgage прямо сейчас, за 2-3 месяца до окончания, но в такой ситуации можно проиграть, если за это время интерес улучшится. Интерес может колебаться на протяжении короткого периода, не нарушая глобального направления движения, поэтому в описанных ситуациях риск всегда присутствует.
Иногда банки присылают предложение за 6 месяцев до окончания контракта (Scotia Bank, например), но здесь есть угроза того, что зафиксировав процент за полгода, вы можете проиграть, так как проценты могут стать ниже за этот срок.
Но больше всего мы переживаем, когда происходят такие вот ситуации: мы знаем, когда у человека подходит срок переоформления контракта и предлагаем ему за 4 месяца до окончания контракта зафиксировать наилучшее предложение. Владелец недвижимости, отказывается, мотивируя свой отказ тем, что ещё есть время. Он хочет получить предложение от своего банка и обещает связаться с нами потом. Мы ждём пару месяцев, раздаётся звонок — наконец-то я получил предложение от моего банка, а вы можете сделать что-нибудь лучше?
Трудно представить, какой будет ответ на этот вопрос, ведь может так случиться, что за эту неделю, пока письмо шло по почте, интерес поднялся и тогда ответ будет НЕТ, ваше предложение из банка хорошее и сегодня на рынке нет ничего лучше. Но ведь существует шанс и он велик, что в тот день интерес будет хуже, чем тогда, когда мы начали разговор, пару месяцев назад. Банки не предупреждают за неделю вперёд о своих планах по изменению интереса на mortgage, они просто извещают нас, что через несколько часов rate будет выше, некоторые банки и этого не делают.
Надо не только зарегистрироваться, но и дать нам возможность позаботиться о вас и зафиксировать наилучшие проценты на mortgage за 4 месяца до окончания существующего контракта, а потом следить за интересом.
Таблица, которую необходимо заполнить для регистрации на программу Manage Your Mortgage.