Manage Your Mortgage

Тем, кто уже приобрёл или думает о покупке недвижимости (как избежать лишних хлопот и сохранить деньги)

Каждый, кто когда-либо покупал недвижимость, отлично помнит это событие, да и как забудешь. Выбери дом, получи в банке ссуду на покупку жилья, переезд — и всё в довольно сжатые сроки. Ну, наконец-то все утряслось — и в дом переехали, и с mortgage под низкий процент повезло — жить можно!

Только привыкаешь к спокойной жизни, как незаметно подходит время переоформления моргиджа — mortgage renewal. Как правило, все помнят, что дата перезаключения контракта где-то рядом, однако жизнь идет в таком темпе, столько мелких и крупных дел, что периодически возникающая правильная мысль — неплохо бы заранее поинтересоваться mortgage rates — сразу же забывается.

Наконец из банка, в котором взят mortgage сейчас, приходит письмо с большим количеством информации — дата перезаключения контракта, mortgage rates на все случаи — фиксированный и плавающий интерес, контракты, разные по длительности — на 1 год, 2, 3, 4 и 5 лет. Будет всё, только вот хороших mortgage rates не будет, особенно, если письмо получено из большого банка (такого, как Scotia Bank, BMO, RBC и т.д.) Почему? Очень просто — вы занятой человек, нет никакого желания тратить своё время на поиски лучшего mortgage rate, переговоры, вот вы и подпишите моргидж на предложенных условиях. Большинство банков надеется, что вы будете в числе тех 70% канадцев, которые просто подписывают документы на возобновление контракта. Однако, если перезаключать mortgage со своим банком под предложенный им интерес, то за все годы вы переплатите кругленькую сумму за счёт более высоких процентов на ссуду, не сотни долларов — десятки тысяч. То есть, проверять, сравнивать (иными словами, shop around) надо, но на это нужно время, масса терпения и определённые усилия, не каждый захочет. Как вы думаете, за какой период времени до окончания вашего срока, банк пришлёт письмо с новыми условиями? Всего лишь за один месяц, максимум за полтора, а это не такой уж и большой срок для поиска и оформления лучшего моргиджа, как может показаться.

Представляете, как будет обидно, если выяснится, что займись вы поиском нового моргиджа буквально на несколько дней раньше, выигрыш в mortgage rate был бы значительным. Но что делать, берём то, что есть. Жизнь есть жизнь.

Посмотрите на некоторые цифры статистики.

В октябре 2008 года в течение нескольких дней кардинально изменились ставки на variable rate mortgage с Prime минус 0.75% на Prime плюс 1%. Представьте себе соседей, у которых mortgage renewal date где-то в середине декабря. В начале ноября 2008 года Prime был равен 4% — эта величина одинаковая для всех, а вот mortgage rate у соседа, начавшего искать лучший интерес на моргидж в ноябре, за один месяц до renewal date, будет равен 5% (Prime плюс 1%). Тот же, кто инициировал весь процесс переоформления за 2.5 месяца до окончания срока действия старых условий на mortgage, будет иметь 3.25% (Prime минус 0.75%). Предположим, обоим соседям осталось платить 20 лет и сумма долга у них приблизительно одинакова, около $300,000. При 5%-м интересе выплаты будут $1,971, а при интересе 3.25% выплаты составят $1,698. Нетрудно догадаться, куда идёт разница в $273 — целиком банку. Но ещё больше вы удивитесь, если посмотрите какое соотношение principal and interest будет в этих выплатах.

Предположим интерес не меняется все 5 лет.

При интересе в 5% в виде интереса банку идёт $1,237 и погашение долга $734. За 5 лет вы банку выплатите $68,417 в виде интереса.

При интересе в 3.25% в виде интереса банку идёт $807 и в счёт погашение долга $891. За 5 лет вы банку выплатите всего $43,950 в виде интереса.

Разница в размере $24,467 в течение 5 лет целиком пошла в прибыль банку. Для того, чтобы выплатить эти деньги, надо заработать $35,460 (взяли в счёт уплату 31% налогов, что присутствует по умолчанию).

Эта потеря — прямой результат опоздания в оформлении новой ссуды.

Июнь 2009 года.

За несколько дней интерес на 5-летний фиксированный mortgage поднялся с 3.65% до 4.49%, mortgage rates менялись буквально по часам.

Октябрь 2009 года.

После июньского повышения интереса на 5-летний фиксированный mortgage, постепенно интерес с 4.49% опустился чуть ниже 4%. И опять, буквально за считанные дни в октябре, он поднялся до 4.34%.

Апрель 2010 года, 3.64% превратились в 4.69%.

Если при сумме долга в $300,000 вы посчитаете сколько надо заплатить дополнительно интереса банку за 5 лет, то вы ужаснётесь. $300,000 х 1.05% (4.69% — 3.64%) = $3,150 в год. Затем эту сумму умножим на 5 лет и получим $15,750. С учётом налогов понадобится заработать $22,856 в течение следующих 5 лет.

Май 2015 года.

Банк, который давал лучше всего ссуды для работающих для себя, поднял процент на моргидж на 0.25%. Вариантов для self-employed не так уж много, поэтому, кто пришёл в июне или в июле 2015 года и говорит, что у него переоформление моргиджа в июле – августе, тот будет платить повышенный процент. Тот же, кто пришёл к нам за 4 месяца, в мае, то этот человек будет иметь процент на 0.25% меньше, хотя их ситуации совершенно одинаковые.

Прямо скажем, цифры не радуют.

Как избежать такой ситуации.

Всё просто — зарегистрируйтесь на специальную программу Manage your mortgage.

Регистрация не предполагает никаких обязательств с вашей стороны. С нашей стороны мы будем помогать вам получить самый лучший mortgage rate, который будет на рынке в течение четырёх месяцев до вашей renewal date. Итак:

  1. Мы свяжемся с вами за 120 дней до renewal date, подтвердим и зафиксируем лучший на тот момент интерес. Если в течение следующих четырёх месяцев rate пойдет вверх, ваш лучший rate уже никто не отберёт. Если же за этот период интерес понизится, то мы будем продолжать искать для вас ещё лучшие условия.
  2. Кроме того, все годы существования вашего mortgage мы будем следить за изменениями интереса. Если ситуация сложится таким образом, что вам, даже с учетом штрафных санкций, будет выгодно прервать существующий контракт и перейти на новый, мы вам сообщим.

Manage Your Mortgage на самом деле привлекательная программа. Выигрыш при её использовании может оказаться очень и очень реальным.

Мы предлагаем всем, имеющим mortgage, бесплатно зарегистрироваться на программу Manage Your Mortgage.

Если вы ещё никогда не переходили в другой банк, то наверняка боитесь, что процесс перехода (switch или transfer) сопровождается какими-то финансовыми затратами. Финансовые институты заинтересованы в клиентах, поэтому, если вы не изменяете условия предыдущего контракта, такие как сумма долга и продолжительность амортизационного периода, то банк оплачивает и стоимость оценки дома, и затраты на адвоката. Некоторые финансовые институты также выплачивают $200 за подготовку документов предыдущим банком во время передачи бумаг (discharge fee). Таким образом финансовых затрат во время перехода нет или почти нет, а выигрыш, как правило, налицо.

Итак, давайте подведём итоги.

Для того, чтобы уже сегодня иметь уверенность в том,

  • Что вы будете иметь лучший mortgage rate во время перезаключения контракта в будущем,
  • Что на протяжении оставшегося до этого события времени мы будем следить за изменением интереса на рынке кредитования и, в случае кардинальных изменений, предложим что-то сделать,
  • Что вы всегда будете в курсе всех важных изменений в области кредитования. Мы регулярно рассылаем информацию на русском языке не только об изменениях mortgage interest, но и возможных тенденциях развития финансового рынка, обо всём в мире финансов, что может представлять интерес для нас с вами.

Вам просто необходимо зарегистрироваться online, заполнив нижеприведённую форму. Никаких конфиденциальных данных не требуется и никаких обязательств не существует — вариант беспроигрышный.

Можно отправить требуемые данные и по факсу (416) 222-0338 или же зарегистрироваться прямо в офисе, мы всегда рады встрече с вами.

Ну а теперь о самом приятном. Вы все знаете, что такое promotion. Так вот, мы тоже решили рекламировать эту интересную программу и предлагаем всем, зарегистрировавшимся на Manage Your Mortgage, участвовать в розыгрыше ежеквартальной лотереи.

Мы решили сделать кардинальные дополнения к нашему розыгрышу. Начиная с июля 2015 года разыгрываться будет 5 призов. Главный приз останется тем же самым – возможность отдохнуть семьёй и с друзьями в коттедже на озере Гурон. Стоимость такого приза в долларовом эквиваленте от $650 до $950, в зависимости от времени года.

4 дополнительных приза будет разыгрываться в виде Gift Certificate на сумму $250, $200, $150 и $100. Этот сертификат можно использовать в момент возобновления вашего контракта по mortgage (mortgage renewal), если вы оформляете новый контракт через нашу компанию.

Итак, призы во время розыгрыша “Three Night Cottage Vacation”.
 

  • Главный приз – эквивалент $650-$950 – поездка в коттедж в течение года со дня выигрыша (исключая High Season, когда коттедж сдаётся только по неделям).
  • Второй приз — Gift Certificate на сумму $250*
  • Третий приз — Gift Certificate на сумму $200*
  • Четвёртый приз — Gift Certificate на сумму $150*
  • Пятый приз — Gift Certificate на сумму $100*

* при переоформления mortgage через нашу компанию этот Gift Certificate будет обменен на чек соответствующего достоинства.

Подробные условия розыгрыша можно прочитать здесь.

Таблица, которую необходимо заполнить для регистрации на программу Manage Your Mortgage.

Personal Information

Mortgage Details

Original Mortgage

 Open Close

Current Mortgage

 Fixed Variable
 Yes No Unsure

Please leave this field empty.