Страхование ссуды в банке и вне – Mortgage Insurance

Покупка недвижимости — очень важный шаг в жизни любой семьи, особенно, если дом или квартира — первые в Канаде. Realtor, специалист по покупке и продаже недвижимости, может помочь вам во многих вопросах, связанных с приобретением жилья, а также даст много полезных и важных советов. Мне бы хотелось остановиться сегодня на важном вопросе, который может остаться незамеченным к моменту подписания контракта. Речь идет о страховании mortgage.

При покупке недвижимости существуют 2 вида страхования mortgage:

  • страхование mortgage при небольшом down payment — первоначальном взносе;
  • индивидуальное страхование mortgage в банке, предложенное в момент подписания контракта о взятии денег в долг.

Давайте рассмотрим каждый из видов страховки подробнее.

Обязательное страхование (назовем его так) мы должны оформить, если down payment меньше 20 % от стоимости покупаемой недвижимости. Это условие новое, так как до апреля 2007 года государство требовало, чтобы страховка бралась при первоначальном взносе менее 25%. Сегодня новое условие распространяется только на тех, кто работает и платит сразу налоги — full time position и на тех, кто работает сам на себя, но, после вычета всех затрат, показывает хороший налогооблагаемый (taxable) доход.

При маленьком down payment ни один банк не даст нам ссуду в долг, если мы не застрахуем требуемую сумму в одной из трёх компаний — СМНС (Canada Mortgage and Housing Corporation), Genworth Financial Canada или Canada Guarantee. Размер страховки определён и он одинаков для всех, зависит только от размера первоначального взноса. Для mortgage в размере 95% от суммы покупки это 2.75%, 90% от стоимости дома — 2%, вкладываете в недвижимость сумму равную 15% стоимости — обязательное страхование — 1.75%. Все цифры приведены с учётом амортизационного периода в 25 лет. Было время, когда амортизациооный период был длиннее, даже при небольшом первоначальном взносе. Для амортизационных периодов в 30, 35 и 40 лет эти цифры были другие. За каждые 5 лет продления амортизационного срока необходимо было добавить к стандартной величине страховки 0.2%. То есть, если кто-то покупал недвижимость с 35 годами амортизационного периода, например, при 10%-ом downpayment, то страховая сумма, добавленная к сумме основного долга, составляла 2.4% (2% плюс 0.4%). Сегодня амортизационный период больше 25 лет можно предоставить, но если вы покупаете с хорошим первоначальным взносом, 20% или более.

Работает эта страховка так: если мы по какой-то причине не платим банку ежемесячные выплаты, то банк имеет право продать наш дом с рассчётом вернуть себе те деньги, которые мы ему должны. Вполне может случиться так, что дом продастся за меньшую стоимость. Посмотрите на пример: дом был куплен за 400,000 с 5% первоначального взноса. К сожалению, через 5 месяцев человек потерял работу и ещё через несколько месяцев перестал платить банку за ссуду. Конечно же банк будет продавать жильё, но он совершенно не хочет платить ещё несколько месяцев за коммунальные услуги, за property tax, за стрижку травы и т.д. Кроме того, нельзя забывать, что надо ещё заплатить риэлторам за процесс купли–продажи. То есть явно банк проиграет и не сможет получить причитающиеся ему деньги. Вот в этой ситуации как раз и включается государственная страховка mortgage insurance. Разница, недополученная банком при продаже дома, будет выплачена ему со стороны, например, СМНС. Важный вывод — данная страховка mortgage защищает не семью, а банк! Но отказаться от неё нельзя! Вариантов нет, надо платить. Но зато эта страховка позволяет нам зайти в рынок недвижимости, не имея достаточных средств, что в конечном итоге позволит вам выиграть.

Можно увеличить payment. Если мы положим сумму — 10% от стоимости недвижимости в down payment, то государственная страховка понизится до 2.00%. Соответствено соотношение down payment и страховки будет: 15% — 1.75%; 20% — 1.00%; 25% — 0.65%; 35% — 0.50%. Банк имеет право с 20% down payment не требовать страховаться в CMHC, но на усмотрение банка такая страховка может быть потребована при любом взносе. Разные банки выставляют разные условия: например кто-то страхует покупку кондоминимумов даже с 20%, кто-то хочет страховать жильё, покупаемое в долг, даже с 25%. А если человек работает сам на себя и не показывает хороших доходов, то его стараются страховать почти все банки если его взнос меньше 35% от стоимости жилья.

Вторая страховка появляется в поле нашего зрения неожиданно для нас в момент подписания контракта. Менеджер в банке при подписании контракта спрашивает:

«Если Вы хотите защитить свою семью, чтобы в случае смерти или тяжёлой болезни любого из супругов, весь оставшийся невыплаченным баланс по mortgage был погашен, пожалуйста, поставьте галочку здесь.» Любой здравомыслящий человек, любящий своих близких, не хочет оставлять никаких долгов семье в случае своей смерти. Да, защита действительно нужна! И вроде бы предложенная формулировка звучит именно так! Конечно же мы возьмём такую страховку — решает семья. И совершенно правильно! Защищать семью надо. Другой вопрос, что сушествует возможность защитить семью выгоднее, чем мы это делаем в банке. Речь идёт просто о страховке жизни.

Давайте рассмотрим примеры, почему 2 индивидуальных страховки жизни работают лучше, чем банковская страховка:

  1. Наследник в банковской страховке — БАНК, а в индивидуальной — Ваша СЕМЬЯ. Это означает, что в случае смерти любого из супругов семья, имея банковскую страховку, никаких денег наличными не имеет, т.к. деньги идут на погашение оставшегося долга. Но семье деньги нужны сегодня на оплату похоронных услуг (10-12 тыс. долларов), на затраты, связанные с похоронами (9, 40 дней; билеты родственникам; на необходимый период, чтобы супруг, не работая какое-то время, справился с навалившимися заботами и т.д.), на оплату ежемесячных расходов и счетов. Если у семьи нет денег на жизнь, не важно сколько их не хватает, их просто нет… В страховке жизни ВСЯ СТРАХОВАЯ СУММА выплачивается, не облагаясь налогом, наследникам, т.е. у семьи всегда будут деньги, которые она потратит по усмотрению: или погасить оставшийся долг банку, а на остальные деньги жить; или держать все деньги, получать проценты и продолжать выплачивать ежемесячно банку. Посмотрите на ситуацию, где в семье с несовершеннолетними детьми в автокатастрофе погибают оба родителя (надо рассматривать все случаи, когда мы страхуемся). При банковской страховке денег нет — это финансовая катастрофа для детей! Им надо платить по всем счетам. Представляете, как это будет выглядеть на практике? После выплаты по  2-м индивидуальным страховкам жизни, а это двойная сумма первоначального долга, необлагаемая налогом, останется достаточная сумма — и с домом можно разобраться и спонсировать родственников для опекунства и т.д.
  2. Ваши выплаты даже за 2 индивидуальные страховки жизни в большинстве случаев меньше, чем стоимость одной банковской (в зависимости от вида страхования).В банковской страховке присутствуют Life Insurance, Terminal Disability и Dismemberment (описание взято из проспекта TD-банка. Страховой контракт в другом банке может иметь некоторые отличия). Life Insurance — это страховка жизни. Terminal Disablity — это не та привычная страховка на случай болезни (возмещение дохода). Это условие вступает в силу, если человек заболел так серьёзно, что врач ему ставит диагноз: человек в течение года умрет. Кто же получит такой диагноз? Любой врач будет стараться вылечить больного, а как получится, кто знает? Dismemberment — потеря частей тела (обязательно две конечности), слуха, речи и т.д. Редко случаемое и, к тому же, часто на работе нам дают такую-же страховку бесплатно. Вот за счет всех этих условий страховка Mortgage стоит обычно дороже страховки жизни.
  3. Вы являетесь владельцем страхового контракта:
    • никто не имеет права разорвать контракт, что может быть важно при переносе mortgage из одного банка в другой (при серьёзных болезнях страховку mortgage могут не дать);
    • вы имеете право изменять сумму страховки по вашему желанию; выбрать временную, постоянную, универсальную страховки или сделать комбинацию из различных видов страховок; застраховать 2-х или больше людей в одном контракте; добавлять страховку на случай заболевания серьёзными болезнями и другими условиями; назначать наследником любого человека.

Вот и перечислены основные моменты, почему индивидуальная страховка жизни работает выгоднее для семьи, чем банковская. Если Вы уже приобрели недвижимость, пожалуйста, проверьте в своих контрактах, подписались ли Вы на страховку mortgage или нет. Часто так бывает, что люди не помнят этого момента, а по текущим оплатам не понятно (банк включает оплату mortgage, property tax (налог на собственность) и страховку в один счёт). Вы имеете право отказаться от этой страховки в момент подписания контракта или после покупки недвижимости в любое время. Но это нужно сделать только, если Вы решаете заменить эту страховку на другую. Совсем оставаться без страховки не серьёзно.

Кстати, не забыли-ли Вы об RRSP? Это та программа, которая позволит Вам накопить денег на down payment на 1/3 больше, чем Вы планировали (в завимости от Вашего дохода в этом году). И последнее, деньги в RRSP должны пролежать не меньше 3 месяцев, т.е. готовиться к покупке дома нужно заранее.