Reverse Mortgage

Оглавление

  • Reverse Mortgage – как работает эта программа
  • Ответы на наиболее часто встречающиеся вопросы
  • Сравнение программы Reverse Mortgage с кредитной линией под залог недвижимости в различных банках
  • Каковы минусы Reverse Mortgage
  • Идеальный сценарий на пенсионный период вашей жизни

Reverse Mortgage – как работает эта программа.

Reverse Mortgage — это очень интересный продукт, который приобретает всё большую популярность в Канаде. Причина в том, что население имеет в собственности дорогие дома и квартиры, но достаточное количество денег на счетах, особенно в пенсионном возрасте, есть очень у немногих.

Для такой группы людей Reverse Mortgage является самым подходящим продуктом. Однако, это не обычный моргидж и многие заблуждаются в понимании правил работы данного моргиджа. Отчасти это идёт от того, что некоторые сравнивают Reverse Mortgage с похожим продуктом, существующим в Америке. В Канаде Reverse Mortgage сильно отличается от американского аналога.

Давайте посмотрим, как работает Reverse Mortgage в Канаде.

Начнём с того, что, как я у же говорил выше, многие имеют дома и квартиры, они могут быть даже выкуплены, но мало кто имеет хорошую пенсию от работодателя, а пенсия от государства не такая уж и большая. Канада страна иммигрантов и первое поколение в этой стране не успевает накопить значительные средства, да и все деньги уходят на избавление от долгов, особенно, моргиджа.
Наконец-то цель достигнута, моргиджа больше нет, но часто на счетах у семьи к выходу на пенсию нет накоплений. Даже если есть резерв, то с возрастающей продолжительностью жизни нет уверенности, что накопленных к пенсионному возрасту денег хватит на всю оставшуюся жизнь.
Что же делать? Продавать жильё, переезжать в рент и тратить полученные от продажи деньги? Хороший ли это выход? Хочется ли жить в ренте, работая и трудясь всю жизнь, а на старости лет переезжать в более низкое по качеству жильё? Скорее всего, нет.

Можно переехать подальше от города, чтобы было подешевле, разница в стоимости жилья останется в кармане и можно жить на эти деньги. Самый ли это лучший вариант? Надо быть поближе к родственникам, поближе к населённому пункту, чтобы семейный врач и госпитали были рядом (к сожалению, с возрастом это становится всё актуальнее).

Если вам нравится ваше жильё, то вы вполне можете жить в нём до самых последних дней своей жизни, вплоть до 120-ти лет и брать деньги под залог своей собственности. Вам не надо платить интерес на деньги, взятые в долг, можно взять какую-то сумму за один раз или организовать ежемесячные отчисления себе на счёт для поддержания желаемого уровня жизни.
Никто и никогда не попросит вас отдать истраченные средства обратно или выехать из своего жилья.

Давайте разберёмся, как работает данный продукт и получим ответы на часто возникающие вопросы:

  • Для чего может понадобиться Reverse Mortgage?
    - Сделать свою жизнь интереснее и разнообразнее: например, вам хватает пенсии на ежемесячные расходы, но берите дополнительные средства для поездок, путешествий. Пока здоровье позволяет и время есть, пользуйтесь этим. Потом врач уже может не пустить, да и сами не поедете. Возьмите внуков и оплатите им поездки, порадуйтесь вместе жизни. Может у родителей нет экстра денег на поездки своим детям, но вы-то можете себе это позволить – есть equity в доме (выплаченная часть жилья).
    Когда вы дарите подарки, вы же и получаете море удовольствия и радуетесь больше всех. Радуйтесь жизни!!! Вам никогда не придётся платить за эти подарки из своего кармана. Жильё растёт с годами в цене и реальный прирост покрывает ваши расходы.
    - Выплатить существующий моргидж, чтобы не платить ежемесячно банку, таким образом можно улучшить cash flow, то есть, фактически, увеличить размер пенсии, оставляя ежемечно больше денег в вашем распоряжении на поддержание желаемого уровня жизни.
    - Погасить различные долги, которые могут быть накоплены, иными словами, консолидировать долги и перестать платить по ним совсем… звучит неплохо.
    - Повысить уровень жизни путём снятия ежемесячно денег в дополнение к пенсии.
    - Отремонтировать своё жильё и сделать его так, как вам хотелось бы, для улучшения или облегчения жизни.
    - Помочь детям или внукам, дать какую-то сумму денег, которая поможет им в жизни. Фактически, это часть наследства, переданная им при вашей жизни. Таким образом, вы можете радоваться, что можете помочь детям и внукам именно сейчас, когда это наиболее важно для них. Один простой пример: молодому поколению очень тяжело сегодня купить своё жильё без поддержки родственников, просто даже нереально без приличного первоначального взноса.
    - Иметь резервный фонд, который поможет оплатить медицинские счета, если вдруг понадобится.
    К сожалению, здоровье с годами не улучшается и бывают ситуации, когда необходимы средства на различные медицинские услуги.
    - Для многого другого, жизнь непредсказуема.
  • Какие ещё могут быть бенефиты для тех, кто имеет такую программу:
    - Вы можете получить деньги тогда, когда нуждаетесь в них.
    - Вы остаётесь жить в своём доме столько, сколько хотите.
    - Этот моргидж не облагается налогами.
    - Он не является доходом и, следовательно, не уменьшает вашей социальной поддержки
    в пенсионном возрасте (GIS – Guaranteed Income Supplement).

Ответы на наиболее часто встречающиеся вопросы.

  • Необходимо ли делать какие-то выплаты по программе Reverse Mortgage?
    Нет, эта программа не требует никакой оплаты с вашей стороны, если только вы сами не захотите платить. Интерес аккумулируется и прибавляется к сумме основного долга, однако программа не требует от вас никаких выплат.
  • Может ли долг увеличиться и стать больше, чем стоимость заложенного дома, если человек будет жить долго?
    Вряд ли такое произойдёт, так как стоимость жилья со временем тоже растёт, а изначально банк даёт не так много денег, не более 55% от стоимости жилья.
  • Кто теперь будет являться владельцем дома, новый банк?
    Нет, владельцем недвижимости будете продолжать являться вы, текущие владельцы. Оформление программы Reverse Mortgage происходит также, как и оформление обычного моргиджа. Вы являетесь владельцем, а банк ставит информацию в регистрационную палату о том, что вы должны им такую-то сумму денег.
  • Наследники получат что-то после смерти собственника или банк забирает всю недвижимость?
    Банк имеет право только на ту сумму, которую вы ему должны. Вы являетесь владельцем дома и ваши наследники имеют все права на вашу недвижимость. Скорее всего, произойдёт следующее, наследники продадут недвижимость и оставшуюся от продажи сумму после вычета долга банку разделят согласно завещанию или по договорённости между собой.
  • Можно ли продать недвижимость или теперь ничего с домом сделать нельзя?
    Вы продолжаете являться владельцами собственности и поэтому от вас зависит, хотите вы продолжать жить здесь или будете продавать эту собственность. Во время продажи недвижимости адвокат выплачивает все долги и остаток средств перечисляет вам.
  • Можно ли программой Reverse Mortgage погасить существующий моргидж?
    Да, это не проблема, надо просто выяснить, какие штрафные могут быть в момент выплаты текущего моргиджа.
  • Можно не брать большую сумму в долг, а брать по мере необходимости небольшими суммами?
    Да, это по вашему усмотрению. Можете взять за один раз большую сумму или организовать ежемесячные поступления на свой счёт, а можете брать небольшими суммами тогда, когда захотите или возникнет необходимость.
  • Может ли человек потерять свой дом?
    Не может. Вы продолжаете являться владельцем недвижимости и полностью контролируете ситуацию. Вы и ваш супруг можете жить в этой собственности так долго, как пожелаете. Никто и никогда, ни при каких обстоятельствах, не может даже говорить вам о том, чтобы вы покинули вашу недвижимость.
  • Влияет ли получение денег на пенсию или на какие-то бенефиты?
    Нет, абсолютно не влияет.
  • Существуют ли штрафные, если захочется выплатить Reverse Mortgage в будущем?
    Программа Reverse Mortgage работает так же, как и обычный моргидж. Сумма выдаётся на опредлённый срок и если вы разрываете контракт по Reverse Mortgage, то вполне возможны какие-то штрафные.
  • Есть ли ограничения по возрасту при получении Reverse Mortgage?
    Да, ограничения существуют. Такую программу, Reverse Mortgage, можно оформить на человека не моложе 55-ти лет. Если один из супругов моложе 55-ти, то получить Reverse Mortgage невозможно.
  • Как считается процент на кредит по программе Reverse Mortgage — compounded?
    Да, как и в обычном моргидже, интерес на сумму долга в Reverse Mortgage compounded semi-annually. Интерес в кредитной линии под залог собственности начисляется ежемесячно.
  • Нужно ли платить какие-то деньги в момент открытия программы Reverse Mortgage?
    Да, некоторые затраты существуют. Необходимо оплатить оценку недвижимости (appraisal fees), услуги адвоката — ILA (Independent Legal Advice) и регистрационные затраты. Кроме appraisal fees, всё остальное может быть включено в сумму Reverse Mortgage.
  • Влияет ли кредитная история или наличие дохода на получение Reverse Mortgage?
    Нет, никак не влияет.
  • Может ли Reverse Mortgage быть оформлен на несколько собственностей?
    Может, даже может быть оформлен на жильё, сдаваемое в рент.
  • Должен ли оставшийся в живых супруг освободить жильё после смерти одного из супругов?
    Нет, такого требования нет. Супруг имеет право жить в этом доме/квартире так долго, как пожелает.
  • Что лучше, Reverse Mortgage или кредитная линия под залог дома?
    Кредитная линия работает совершенно по-другому. По программе Reverse Mortgage вам не надо никогда делать ежемесячные выплаты. По кредитной линии большинство банков требуют платить хотя бы интерес за истраченную часть. Более подробно сравнение программы Reverse Mortgage и HELOC (кредитной линии под залог собственности) даётся немного ниже, отдельным разделом.
  • Какие банки предоставляют Reverse Mortgage?
    Два банка — Home Equity Bank and Equitable Bank, с которыми мы работаем.

Сравнение программы Reverse Mortgage с кредитной линией под залог недвижимости в различных банках.

Вопрос или ситуация Reverse Mortgage Кредитная линия в обычном банке (HELOC) Кредитная линия в Manulife Bank
Нужно ли делать обязательные месячные выплаты? Нет, это не требуется никогда, пока вы не продадите жильё Да, как минимум, надо платить интерес на истраченную часть кредитной линии По вашему усмотрению, но обязательного условия нет, пока вы не выберете весь выделенный по кредитной линии лимит. После этого надо платить, как минимум, интерес на истраченную часть
Можете ли вы потерять свой дом? Нет, никогда Да, если вы не будете делать регулярные выплаты по истраченной части вашей кредитной линии Нет, если вы не выбрали весь лимит по кредитной линии. Вас никто не будет беспокоить, пока вы не выбрали всю разрешённую вам сумму. Если это произошло, то необходимо платить хотя бы интерес, иначе можно потерять дом
Может ли сумма вашего долга перед банком стать больше стоимости вашего жилья? Нет, никогда. Это принцип программы Reverse Mortgage. Банк берёт на себя риск и в контракте написано, что чтобы ни случилось, вы никогда не будете должны им больше, чем стоимость жилья, в какую бы сторону рынок не двигался Теоретически да, но вряд ли это может случиться. Сейчас кредитную линию дают всего на 65% от стоимости дома и если вы не платите банку, то интерес аккумулируется. При значительном падении цен на недвижимость при продаже может получиться, что вы останетесь банку должны Теоретически да, но вряд ли это может случиться. Сейчас кредитную линию дают всего на 65% от стоимости дома и если вы не платите банку, то интерес аккумулируется. При значительном падении цен на недвижимость при продаже может получиться, что вы останетесь банку должны
Нужно ли иметь доход и хорошую кредитную историю для подписания контракта Нет, эти данные не влияют на выдачу денег Да, это является необходимым условием для получения кредитной линии Да, это является необходимым условием для получения кредитной линии
Можно ли делать предоплаты Да, только 10% в год Да, в любое время и в любом размере Да, в любое время и в любом размере

Каковы минусы Reverse Mortgage?

Да, к сожалению, идеальных финансовых продуктов не существует.
В первую очередь, интерес в программе Reverse Mortgage как правило выше, чем обычно в моргидже или даже в кредитной линии под залог недвижимости.

В начале 2020-го года интерес в Reverse Mortgage был около 6%, моргидж в банке около 3%, интерес на кредитной линии 4.95% (Prime plus 1.0%) или 4.45% (Prime plus 0.5%), в зависимости от размера кредитной линии.
Давайте посмотрим на пример:

Предположим, квартира или дом стоит $800,000 и семья взяла $300,000 в кредит. Интерес, начисленный в течение года при 6%, составит $18,000. Давайте представим, что жильё с учётом инфляции вырастет всего на 2.25% (совершенно реалистичный, даже можно сказать консервативный вариант), в денежном выражении этот прирост составит те же $18,000 в год. Следовательно, потерь никаких вообще нет. То есть, мы даже не тратим средства, уже накопленные в доме. Цены на жильё в Торонто растут и предположить, что они будут и далее расти с учётом инфляции, это совершенно консервативный подход, большого риска не видно.

Если же семья взяла всего $200,000, то необходимо, чтобы стоимость жилья выросла всего на 1.5%, что вообще не проблема.
Если же семья берет деньги ежемесячно, то, в принципе, вы имеете финансовую поддержку каждый месяц, а ваша доля в собственности продолжает увеличиваться из года в год.

Во вторую очередь, вы оставляете наследникам немного меньше денег.

Конечно же, если не иметь долгов, не делать Reverse Mortgage, продолжать жить в недвижимости, цена на которую растёт, то наследникам остаётся больше денег (прирост в стоимости жилья). Давайте посмотрим, насколько это важно – оставить как можно больше денег наследникам. Да, это хорошо, оставить побольше наследства, но гораздо важнее для вас жить в достатке – вы ЗАСЛУЖИЛИ это.

Вы всю жизнь работали и зарабатывали деньги, всё старались делать для своих детей. Мы должны быть благодарны Канаде, что она приютила нас и здесь, в этой стране, стоимость жилья неуклонно росла. Не все страны могут похвастаться этим.
Так вот, благодаря этому, многие из нас выплатили первоначальный моргидж, взятый давно. Стоимость жилья подросла за это время. Почему бы не воспользоваться этой ситуцией и потратить на себя только прирост в стоимости жилья, а саму первоначальную стоимость недвижимости оставить наследникам? Наследники получат выплаченное жильё по первоначальной стоимости, а я думаю, что скорее всего и выше. Да и вообще не факт, что мы истратим этот прирост, ведь наше поколение не привыкло транжирить. Зря деньги тратиться не будут, я уверен, но ведь жить-то дальше надо, а “ХОРОШО ЖИТЬ” ещё лучше. Мы все эту фразу знаем, но кажется, что она не для обычного человека. А почему нет?
Кстати, вполне вероятно, что эти деньги, которые мы возьмём из прироста в виде Reverse Mortgage, мы на своих же родственников и потратим. Я не вижу проблемы — это ведь часть нашего будущего наследства для них, наших детей, внуков и правнуков.

В жизни бывают разные ситуации. Иногда детям или внукам деньги нужны сегодня, и они готовы получить сегодня часть наследства вперёд и даже платить за эти суммы интерес в размере 6%, то есть они понимают, что в будущем им достанется немного меньше денег (сумма, выданная сегодня и интерес, набежавший за эти годы). Но ведь часто бывает так, что деньги сегодня гораздо ценнее и больше помогают родным, чем потом, через 10-15-20 лет, когда мы уйдём в другой мир. Так чего же мы сидим на богатстве — давайте поможем самим себе и родным тоже.

Идеальный сценарий на пенсионный период вашей жизни.

Давайте ещё раз вспомним все «за и против» в Reverse Mortgage и в кредитной линии под залог недвижимости.
Мне кажется, что идеальным вариантом в пенсионном периоде вашей жизни может быть сочетание кредитной линии и программы Reverse Mortgage.
Мне бы хотелось, чтобы семья незадолго до пенсионного возраста, пока есть доход, оформила кредитную линию в Manulife Bank (именно там и только в этом банке, так как у них вы можете не платить ежемесячно интерес с истраченной суммы) и пользовалась ей всё возможное время в пенсионном возрасте. Если эта кредитная линия за годы будет полностью выбрана и наступит пора платить интерес (лимит исчерпан), то тогда нужно делать Reverse Mortgage и продолжать не платить ничего за то, что вы жили ХОРОШО все эти годы.

Почему сначала желательно оформить кредитную линию, а не программу Reverse Mortgage?

Сразу оговорюсь, надо иметь доход и хорошую кредитную историю для того, чтобы иметь возможность открыть такую кредитную линию в Manulife Bank, как, кстати, и в любом банке. Наш офис всегда может вас проконсультировать по возможности открытия такой кредитной линии в банке, и мы сами сможем оформить вам кредитную линию в одном из банков, предпочтительнее всего это будет сделать в Manulife Bank.

  • Кредитная линия имеет интерес существенно меньше, чем в Reverse Mortgage.
  • Кредитная линия значительно гибче и очень мобильна: вы можете истратить нужную вам сумму и вернуть её обратно без всяких штрафных. В программе Reverse Mortgage у вас ограниченные возможности внесения денег обратно в счёт погашения долга.
  • Интерес по кредитной линии вы платите только с той суммы, которую вы истратили. В Reverse Mortgage вам необходимо всегда брать немного больше, чем нужно, так как у вас нет ежедневного доступа к вашему разрешённому лимиту.

Обе эти программы интересны и призваны помочь людям в пенсионном, и не только, возрасте. Наша задача проанализировать ситуацию и оформить ту программу, на которую вы можете квалифицироваться и которая подойдёт вам больше всего. Ждём встреч с вами.