На прошлой неделе мы рассказали о первом розыгрыше, проведённом в нашей компании для тех, кто имеет mortgage и зарегистрировался на программу Manage Your Mortgage - MYM. Победитель поедет в один из двух предложенных коттеджей на три дня и может пригласить провести выходные там же своих друзей. Ещё раз напоминаю, что каждый зарегистрировавшийся будет участвовать в розыгрышах в течение целого года с момента регистрации, то есть шанс выиграть увеличивается в четыре раза.

Чем привлекательна программа MYM и как она работает.

Каждый, кто когда-либо покупал недвижимость, отлично помнит это событие, да и как забудешь. Выбери дом, получи в банке ссуду на покупку жилья, переезд - и всё в довольно сжатые сроки. Ну, наконец-то все утряслось - и в дом переехали, и с mortgage под низкий процент повезло - жить можно!

Только привыкаешь к спокойной жизни, как незаметно подходит время переоформления моргиджа - mortgage renewal. Как правило, все помнят, что дата перезаключения контракта где-то рядом, однако жизнь идет в таком темпе, столько мелких и крупных дел, что периодически возникающая правильная мысль - неплохо бы заранее поинтересоваться mortgage rates - сразу же забывается.

Наконец из банка, в котором взят mortgage сейчас, приходит письмо с большим количеством информации - дата перезаключения контракта, mortgage rates на все случаи - фиксированный и плавающий интерес, контракты, разные по длительности - на 1 год, 2, 3, 4 и 5 лет. Будет всё, только вот хороших mortgage rates не будет, особенно, если письмо получено из крупного банка. Почему? Очень просто - вы занятой человек, нет никакого желания тратить своё время на поиски лучшего mortgage rate, переговоры, вот вы и подпишите моргидж на предложенных условиях. Большинство банков надеется, что вы будете в числе тех 70% канадцев, которые просто подписывают документы на возобновление контракта. Однако, если перезаключать mortgage со своим банком под предложенный им интерес, то за все годы вы переплатите кругленькую сумму за счёт более высоких процентов на ссуду, не сотни долларов - десятки тысяч. То есть, проверять, сравнивать (иными словами, shop around) надо, но на это нужно время, масса терпения и определённые усилия, не каждый захочет. Как вы думаете, за какой период времени до окончания вашего срока, банк пришлёт письмо с новыми условиями? Всего лишь за один месяц, максимум за полтора, а это не такой уж и большой срок для поиска и оформления лучшего моргиджа, как может показаться.

Представляете, как будет обидно, если выяснится, что займись вы поиском нового моргиджа буквально на несколько дней раньше, выигрыш в mortgage rate был бы значительным. Но что делать, берём то, что есть. Жизнь есть жизнь.

За примером далеко ходить не надо. В октябре 2008 года в течение нескольких дней кардинально изменились ставки на variable rate mortgage с Prime минус 0.75% на Prime плюс 1%. Представьте себе соседей, у которых mortgage renewal date где-то в середине декабря. В начале ноября 2008 года Prime был равен 4% - эта величина одинаковая для всех, а вот mortgage rate у соседа, начавшего искать лучший интерес на моргидж в ноябре, за один месяц до renewal date, будет равен 5% (Prime плюс 1%). Тот же, кто инициировал весь процесс переоформления за 2.5 месяца до окончания срока действия старых условий на mortgage, будет иметь 3.25% (Prime минус 0.75%). Предположим, обоим соседям осталось платить 20 лет и сумма долга у них приблизительно одинакова, около $300,000. При 5%-м интересе выплаты будут $1,971, а при интересе 3.25% выплаты составят $1,698. Нетрудно догадаться, куда идёт разница в $273 - целиком банку. Но ещё больше вы удивитесь, если посмотрите какое соотношение principal and interest будет в этих выплатах.

Предположим интерес не меняется все 5 лет.

При интересе в 5% в виде интереса банку идёт $1,237 и погашение долга $734. За 5 лет вы банку выплатите $68,417.

При интересе в 3.25% в виде интереса банку идёт $807 и в счёт погашение долга $891. За 5 лет вы банку выплатите всего $43,950.

Разница в размере $24,467 в течение 5 лет целиком пошла в прибыль банку. Для того, чтобы выплатить эти деньги, надо заработать $35,460 (взяли в счёт уплату 31% налогов, что присутствует по умолчанию).

Эта потеря - прямой результат опоздания в оформлении новой ссуды.

Как избежать такой ситуации.

Всё просто - зарегистрируйтесь на специальную программу Manage Your Mortgage.

Регистрация не предполагает никаких обязательств с вашей стороны. С нашей стороны мы будем помогать вам получить самый лучший mortgage rate, который будет на рынке в течение четырёх месяцев до вашей renewal date. Итак:

1. Мы свяжемся с вами за 120 дней до renewal date, подтвердим и зафиксируем лучший на тот момент интерес. Если в течение следующих четырёх месяцев rate пойдет вверх, ваш лучший rate уже никто не отберёт. Если же за этот период интерес понизится, то мы будем продолжать искать для вас ещё лучшие условия.

2. Кроме того, все годы существования вашего mortgage мы будем следить за изменениями интереса. Если ситуация сложится таким образом, что вам, даже с учетом штрафных санкций, будет выгодно прервать существующий контракт и перейти на новый, мы вам сообщим.

Manage Your Mortgage на самом деле привлекательная программа. Выигрыш при её использовании может оказаться очень и очень реальным.

Мы предлагаем всем, имеющим mortgage, бесплатно зарегистрироваться на программу Manage Your Mortgage.

На следующей неделе мы расскажем вам, почему эта программа MYM будет выгодна особенно в течение последующих 5 лет.

Сергей Тотров

Финансовый консультант

Статья была опубликована в газетах "Русский Экспресс", "Газета Плюс" и "Canadian INFO" в апреле 2009 г.