Мы много писали о программе Manage Your Mortgage в предыдущих выпусках газеты.

Напомню основные цели программы:

• следить за изменениями интереса на mortgage на протяжении срока существования вашего контракта и предложить переделать данный контракт, если это будет выгодно
• информировать вас о любых движениях интереса и прогнозах на будущее
• За 4.5 месяца до mortgage renewal (переоформления ссуды) зафиксировать то лучшее предложение, которое существует на рынке. Если за время, оставшееся до mortgage renewal интерес изменится в лучшую сторону, то вы автоматически получаете лучшие условия. Если интерес будет выше, то вы имеете зафиксированные хорошие условия, которые будут действительны на момент переоформления договора.

Как можно выиграть от программы MYM сегодня?

Все знают, что в апреле этого года центральный банк Канады снизил банковскую учётную ставку (overnight lending rate) до 0.25%, соотвественно, Prime Rate упал до 2.25%. Конечно же, нас всех волнует, каким образом будет меняться Prime Rate в ближайшем будущем. 21-го октября 2009 года, после активного роста курса канадского доллара по отношению к американскому, председатель центрального банка Канады Mark Carney сделал заявление, в котором сообщил, что из-за того, что на экономику страны неблагоприятно влияет высокий курс национальной валюты, то, скорее всего, инфляция подойдёт к отметке 2% только в 3-м квартале 2011 г. "Dollar hurts growth; bank stands on low rates" Financial Post, October 21’09. Цель центрального банка Канады – держать инфляцию в районе 2%, если же инфляция превышает эту отметку, то государство начинает повышать Prime Rate, как один из главных механизмов воздействия на инфляцию. Одна треть промышленности Канады работает на экпорт, получает прибыль в американских долларах и из- за изменения обменного курса прибыли становится всё меньше и меньше, что, в свою очередь, неблагоприятно влияет на экономику. Повысить Prime Rate сейчас значит создать дополнительное отрицательное давление на экономику. Сегодня инфляция держится на низком уровне, кто-то даже пугал дефляцией, поэтому существенного поднятия Prime rate в ближайшее время не планируется. По заверениям центробанка инфляция подойдёт к 2% только в середине 2011 года, следовательно, тем, кто имеет variable rate, можно спать спокойно.

Заслуживает внимания информация от бывшего председателя центрального банка страны Mr. David Dodge. 27-го ноября 2009 г. он сообщил в своём докладе о прогнозах на изменение банковской учётной ставки в ближайшие 5 лет. Он считает, что банк Канады может держать банковскую учётную ставку (overnight lending rate), которая сейчас 0.25%, на относительно низком уровне до 2015 года для того, чтобы компенсировать, в частности, повышение налогов для уменьшения дефицита, возникшего после кризиса. "Central Bank may keep rates low: Dodge. To counter tax hike" Financial Post, November 28’09. В статье говорится, что учётная ставка может подняться в течение 2010 и 2011 годов до отметки 2%, но всё равно дальше повышения не будет до 2015 года. Если применить эти цифры к более понятному выражению Prime Rate, то Prime Rate с 2.25% может к концу 2011 года подняться до 4%, но планируется держать его около этого уровня вплоть до 2015 года.

Экономисты из Bank of Nova Scotia дали свой прогноз на то, что будет происходить с экономикой. Они считают, что экономический рост не будет существенным вплоть до 2011 года. В связи с этим поднятие банковской учётной ставки (сейчас 0.25%) может произойти на протяжении 2010 года на 1% и может быть ещё на 1% в 2011 году. "Scotia forecasts weak growth" National Post, Page 4, December 2’09.

Исходя из таких из таких предположений относительно движения Prime Rate в ближайшие годы, можно смело выбирать variable rate mortgage. С декабря 2009-го года мы можем сделать mortgage Prime минус 0.2% или 0.25% (в зависимости от некоторых факторов, например, для full time и self-employed работников разные условия).

В конце прошлого года и в первой половине этого года variable rate mortgages оформлялись под Prime + 1% или под Prime + 0.8%.

Если у вас variable rate mortgage под Prime + 0.5-1.0%, вам лучше поменять mortgage на новые условия, лучше разорвать текущий контракт, заплатить штрафные и переделать ссуду на новых условиях. Например, если у вас $300,000 mortgage под Prime + 0.6%. Мы можем оформить Prime минус 0.2%, то есть разница составит 0.8%, что будет ровно $2,400 (за 1 год). Если эту сумму умножить на 5 лет, выигрыш составит $12,000. Штрафные при плавающем интересе равны, как правило, 3-х месячному интересу - $300,000 х 2.85% = $8,550, разделить на 12 месяцев и умножить на 3, получится $2,137.50. Даже за 1 год потери полностью окупаются, не говоря о 5-ти годах.

Вот и представьте, сколько можно сэкономить денег или, другими словами, не дать банку на вас заработать.

Переход из банка в банк не предполагает никаких дополнительных затрат с вашей стороны.

Если вас такое предложнение сегодня не интересует, мы предлагаем просто зарегистрироваться на нашем вебсайте www.totrov.com в разделе "Mortgage и покупка недвижимости" на программу Manage Your Mortgage. Это позволит сэкономить деньги в будущем.

С программой MYM вы можете только выиграть, проиграть просто нельзя!

Сергей Тотров

Финансовый консультант

Статья была опубликована в газетах "Русский Экспресс" и "Russian Canadian Info" в декабре 2009 г.