Задача программы Manage Your Mortgage - помочь вам заплатить банку как можно меньше интереса, что значит оставить больше денег для семьи и для себя, а наличие большего количества средств, в свою очередь, здорово облегчает жизнь.

Каждый, кто когда-либо покупал недвижимость, отлично помнит это событие, да и как забудешь. Выбери дом, получи в банке ссуду на покупку жилья, переезд - и всё в довольно сжатые сроки. Ну, наконец-то, все утряслось - и в дом переехали, и с mortgage под низкий процент повезло - жить можно!

Только привыкаешь к спокойной жизни, как незаметно подходит время переоформления моргиджа - mortgage renewal. Как правило, все помнят, что дата перезаключения контракта где-то рядом, однако жизнь идет в таком темпе, столько мелких и крупных дел, что периодически возникающая правильная мысль - неплохо бы заранее поинтересоваться mortgage rates - сразу же забывается.

Наконец из банка, в котором взят mortgage сейчас, приходит письмо с большим количеством информации - дата перезаключения контракта, mortgage rates на все случаи - фиксированный и плавающий интерес, контракты, разные по длительности - на 1 год, 2, 3, 4 и 5 лет. Будет всё, только вот хороших mortgage rates вы там не найдёте, особенно, если письмо получено из крупного банка. Почему? Да потому, что идёт ставка на то, что вы подпишете предложенные вам условия, так как вы в принципе довольны банком и некогда или не хочется заниматься ведением переговоров. Большинство банков надеется на то, что вы будете в числе тех 70% канадцев, которые просто подписывают документы из банка, не особо вникая в детали.

Кто-то решает позвонить в банк и обсудить возможные варианты. Поскольку вы платите свой mortgage регулярно, вам объясняют, что вы хороший клиент и предлагают интерес чуть лучше, чем в письме. В результате вы довольны и соглашаетесь с предложением своего банка.

И дело не только в том, что кто-то на рынке даёт интерес чуть лучше (мало кто знает, что существует много других организаций, готовых также ссудить вам деньги под очень хороший процент). Кстати, даже если ваш банк предлагает вам неплохие условия, мы часто можем предложить ещё лучше.

Дело в другом - а что, если три или четыре месяца назад интерес был существенно ниже, чем сегодня!? Первое, вы об этом можете даже и не узнать, второе - узнаете и что? Сделать-то уже ничего нельзя. Просто ещё раз признаетесь себе - не получилось, поезд ушёл...

За примером далеко ходить не надо.

Октябрь 2008 года - в течение нескольких дней кардинально изменились ставки на variable rate mortgage с Prime минус 0.75% на Prime плюс 1%. Представьте себе соседей, у которых mortgage renewal date где-то в середине декабря. В начале ноября 2008 года Prime был равен 4% - эта величина одинаковая для всех и mortgage rate у соседа, начавшего искать лучший интерес на моргидж в ноябре, за один месяц до renewal date, будет равен 5% (Prime плюс 1%).

Если второй сосед инициировал весь процесс переоформления за 2.5 месяца до окончания срока действия старых условий на mortgage, то его mortgage rate получился 3.25% (Prime минус 0.75%). Предположим, обоим соседям осталось платить 20 лет и сумма долга у них приблизительно одинаковая, около $300,000. При 5%-ом интересе выплаты будут $1,971, а при интересе 3.25% выплаты составят $1,698. Нетрудно догадаться, куда идёт разница в $273 - целиком банку. Но ещё больше вы удивитесь, если посмотрите, какое соотношение principal and interest будет в этих выплатах.

Предположим, интерес не меняется все 5 лет. При интересе в 5% из всей суммы месячной выплаты банку идёт $1,237, на погашение долга $734, таким образом за 5 лет вы выплатите банку $68,417 только процентов. При интересе в 3.25% банку идёт $807 и в счёт погашения долга (principal) $891. За 5 лет в интерес уйдёт $43,950.

Разница в $24,467 целиком пошла в прибыль банку. Для того, чтобы выплатить эти деньги, надо заработать $35,460 (взяли в счёт уплату 31% налогов, при годовом доходе от 40 до 81 тысячи).

Опоздание всего на 1 месяц во время переоформления ссуды может обернуться такими потерями.

Июнь этого 2009 года.

За несколько дней интерес на 5-летний фиксированный mortgage поднялся с 3.65% до 4.49%, mortgage rates менялись буквально по часам. Мы сидели на работе до ночи, лишь бы успеть зафиксировать сегодняшний процент на mortgage. Те, кто звонили на следующий день, вынуждены были принимать то, что есть, а мы начинали бороться за этот mortgage rate, так как ожидалось, что завтра rates будут ещё выше. Вы сами можете посчитать потери в данном примере.

Октябрь 2009 года.

После июньского повышения интереса на 5-летний фиксированный mortgage, постепенно интерес с 4.49% опустился чуть ниже 4%. И опять, буквально за считанные дни в октябре, он поднялся до 4.34%.

Как же мы можем предвидеть, когда и на сколько может интерес меняться в будущем. Это просто невозможно.

Сейчас, имея очень привлекательный variable rate, (мы уже можем предложить 2.15%), мы не так болезненно реагируем на колебания фиксированного процента на mortgage. Но ведь когда-то ситуация изменится и мы больше будем брать mortgages с фиксированным процентом.

Как часто мы стараемся сэкономить на каких-то мелочах, радуемся распродажам, каждому сохранённому доллару или десяткам, сотням долларов. Банки с нас, имеющих mortgage, берут десятками тысяч долларов и каждая доля процента на mortgage играет очень большую роль.

Можно ли уменьшить эти расходы? Можно!!!

Для этого надо иметь 10 минут свободного времени и желание заплатить банку как можно меньше денег!

Регистрируйтесь на нашем вебсайте в разделе "Mortgage и покупка недвижимости" на программу Manage Your Mortgage.

Суть программы заключается в том, что за 120 дней (максимально возможный срок) до mortgage renewal (переоформления ссуды) мы с вами фиксируем то лучшее на сегодня предложение, которое существует на рынке. Если за время, оставшееся до mortgage renewal интерес изменится в лучшую сторону, то вы автоматически получаете лучшие условия. Если интерес будет выше, то вы имеете зафиксированные хорошие условия, которые будут действительны на момент переоформления договора.

Я знаю много примеров, когда владельцы mortgage приходят в свои банки за три месяца до окончания срока существования mortgage и хотят заранее зафиксировать лучший интерес. Часто им отвечают, что так рано никто ничего сказать не может и лучше подойти за две недели до renewal date. За две недели до mortgage renewal банк, конечно, даст лучшие условия, но ситуация за прошедшее время может измениться и не в нашу пользу. Бывает и по-другому. Сотрудник банка может предложить переоформить mortgage прямо сейчас за 2-3 месяца до окончания, но в такой ситуации можно проиграть, если за эти 2-3 месяца интерес улучшится. Интерес может колебаться на протяжении короткого периода, не нарушая глобального направления движения, поэтому в описанных ситуациях риск всегда присутствует.

С нашей программой вы можете только выиграть, проиграть просто нельзя!

Кстати, весь переход в другой банк не стоит вам ничего. Если вы не собираетесь увеличивать mortgage (рефинансирование - консолидация долгов), то все затраты берёт на себя банк.

Давайте ещё раз подведём итоги:

Как программа "Manage Your Mortgage" может вам помочь.

Кстати, регистрация не предполагает никаких обязательств с вашей стороны.

1. Мы свяжемся с вами за 4 с половиной месяца до renewal date, подтвердим и зафиксируем лучший на тот момент интерес. Если в течение следующих четырёх месяцев rate пойдет вверх, ваш лучший rate уже никто не отберёт. Если же за этот период интерес понизится, то мы будем продолжать искать для вас ещё лучшие условия.

2. Кроме того, все годы существования вашего mortgage мы будем следить за изменениями интереса. Если ситуация сложится таким образом, что вам, даже с учетом штрафных санкций, будет выгодно прервать существующий контракт и перейти на новый, мы вам сообщим.

3. Теперь мы будем время от времени присылать вам по электронной почте информацию об интересе на mortgage, о его изменениях и о дальнейших перспективах, а также о других финансовых новостях. Два раза в году вы будет получать полугодовые отчёты о финансовых новостях. Это является частью программы MYM.

Manage Your Mortgage на самом деле привлекательная программа. Выигрыш при её использовании может оказаться очень и очень реальным. Желание заплатить банку меньше денег, я думаю, у вас есть. Осталось только найти 10 минут свободного времени.

Не пренебрегайте интересом на ваш будущий mortgage!

Это ваши деньги, и причём реальные!

Зайдите на наш вебсайт www.totrov.com.

На следующей неделе мы расскажем вам почему эта программа MYM будет выгодна особенно в течение последующих 5 лет, и что мы делаем дополнительно для тех, кто зарегистрировался на MYM.

На нашем вебсайте, который существует с декабря 2000 года, вы найдёте много информации относительно mortgage.

• Расшифровывается понятие mortgage и подробно описывается весь процесс получения mortgage.
• Рассказывается о программе "Flexible Mortgage Account", которая позволяет учитывать каждый доллар, находящийся на вашем текущем счету для уменьшения суммы mortgage.
• Дано описание идеи tax deductible mortgage - "Smith Maneuver" book.
• Рассказывается о двух вариантах Mortgage Insurance. Какую из этих страховок необходимо оформлять, а от какой можно отказаться и оформить другой контракт, более привлекательный для семьи.
• First Home Buyer’s Plan (HBP). Как он работает, каковы условия вложения денег, изъятия и возврата снятой суммы обратно в программу RRSP?
• Кредитная история. Как она подсчитывается, на что она влияет и как её можно улучшить?
• Вы можете увидеть расшифровку на русском языке всех терминов, встречающихся во время оформления и выплачивания mortgage.
• Вы можете прочитать ответы на наиболее часто встречающиеся во время оформления mortgage вопросы (более 50 размещено на вебсайте).

Сергей Тотров

Финансовый консультант

Статья была опубликована в газетах "Русский Экспресс" и "Экспресс" в октябре 2009 г., и в "Газета Плюс" и "INFO" в ноябре 2009 г.