Опоздание всего на 1 месяц во время переоформления ссуды может обернуться такими потерями.

Июнь этого 2009-го года.

За несколько дней интерес на 5-летний фиксированный mortgage поднялся с 3.65% до 4.49%, mortgage rates менялись буквально по часам. Мы сидели на работе до ночи, лишь бы успеть зафиксировать сегодняшний процент на mortgage. Те, кто звонили на следующий день, вынуждены были принимать то, что есть, а мы начинали бороться за этот mortgage rate, так как ожидалось, что завтра rates будут ещё выше. Вы сами можете посчитать потери в данном примере.

Октябрь 2009 года.

После июньского повышения интереса на 5-летний фиксированный mortgage, постепенно интерес с 4.49% опустился чуть ниже 4%. И опять, буквально за считанные дни в октябре, он поднялся до 4.34%.

Как же мы можем предвидеть, когда и на сколько может интерес меняться в будущем. Это просто невозможно.

Как часто мы стараемся сэкономить на каких- то мелочах, радуемся распродажам, каждому сохранённому доллару или десяткам, сотням долларов. Банки с нас, имеющих mortgage, берут десятками тысяч долларов и каждая доля процента на mortgage играет очень большую роль.

Можно ли уменьшить эти расходы? Можно!!!

Для этого надо иметь 10 минут свободного времени и желание заплатить банку как можно меньше денег!

Регистрируйтесь на нашем вебсайте www.totrov.com в разделе "Mortgage и покупка недвижимости" на программу Manage Your Mortgage. Кстати, регистрация не предполагает никаких обязательств с вашей стороны.

Суть программы заключается в том, что за 120 дней (максимально возможный срок) до mortgage renewal (переоформления ссуды) мы с вами фиксируем то лучшее на сегодня предложение, которое существует на рынке. Если за время, оставшееся до mortgage renewal интерес изменится в лучшую сторону, то вы автоматически получаете лучшие условия. Если интерес будет выше, то вы имеете зафиксированные хорошие условия, которые будут действительны на момент переоформления договора.

Я знаю много примеров, когда владельцы mortgage приходят в свои банки за три месяца до окончания срока существования mortgage и хотят заранее зафиксировать лучший интерес. Часто им отвечают, что так рано никто ничего сказать не может и лучше подойти за две недели до renewal date. За две недели до mortgage renewal банк, конечно, даст лучшие условия, но ситуация за прошедшее время может измениться и не в нашу пользу. Бывает и по-другому - сотрудник банка может предложить переоформить mortgage прямо сейчас за 2-3 месяца до окончания, но в такой ситуации можно проиграть, если за эти 2-3 месяца интерес улучшится. Интерес может колебаться на протяжении короткого периода, не нарушая глобального направления движения, поэтому в описанных ситуациях риск всегда присутствует.

Программа "Manage Your Mortgage" состоит из 3-х частей.

1. Мы свяжемся с вами за 4 с половиной месяца до renewal date, подтвердим и зафиксируем лучший на тот момент интерес. Если в течение следующих четырёх месяцев rate пойдет вверх, ваш лучший rate уже никто не отберёт. Если же за этот период интерес понизится, то мы будем продолжать искать для вас ещё лучшие условия.

2. Кроме того, все годы существования вашего mortgage мы будем следить за изменениями интереса. Если ситуация сложится таким образом, что вам, даже с учетом штрафных санкций, будет выгодно прервать существующий контракт и перейти на новый, мы вам сообщим.

3. Теперь мы будем время от времени присылать вам по электронной почте информацию об интересе на mortgage, о его изменениях и о дальнейших перспективах, а также о других финансовых новостях. Два раза в году вы будет получать полугодовые отчёты о финансовых новостях - это также часть программы MYM.

Теперь я хочу рассказать о сегодняшней ситуации и как можно выиграть с помощью программы MYM.

Сегодня мы связываемся с теми, у кого, как мы знаем, оформлен variable rate mortgage под Prime + 0.6% или Prime + 1%.

Все знают, что в апреле этого года центральный банк Канады снизил банковскую учётную ставку (overnight lending rate) до 0.25%, соотвественно, Prime Rate упал до 2.25%. Конечно же, нас всех волнует, каким образом будет меняться Prime Rate в ближайшем будущем. 21-го октября 2009 года, после активного роста курса канадского доллара по отношению к американскому, председатель центрального банка Канады Mark Carney сделал заявление, в котором сообщил, что из-за того, что на экономику страны неблагоприятно влияет высокий курс национальной валюты, то, скорее всего, инфляция подойдёт к отметке 2% только в 3-м квартале 2011 г. "Dollar hurts growth; bank stands on low rates" Financial Post, October 21’09. Цель центрального банка Канады держать инфляцию в районе 2-х%. Если инфляция превышает эту величину, то государство начинает повышать Prime Rate, как один из главных механизмов воздействия на уровень инфляции. Одна треть промышленности Канады работает на экпорт, получает прибыль в американских долларах, дорогой канадский доллар приводит к уменьшению прибыли, что, в свою очередь, неблагоприятно влияет на экономику. Повысить Prime Rate сейчас значит создать дополнительное отрицательное давление на экономику. Сегодня инфляция держится на низком уровне, кто-то даже пугал дефляцией, поэтому существенного поднятия Prime rate в ближайшее время не планируется. По заверениям центробанка инфляция подойдёт к 2% только в середине 2011 года, следовательно, тем, кто имеет variable rate, можно спать спокойно.

Исходя из таких из таких предположений относительно движения Prime Rate в ближайшие годы, можно смело выбирать variable rate mortgage. С декабря 2009-го года мы можем сделать mortgage Prime минус 0.2% или 0.25% (в зависимости от некоторых факторов, например, для full time и self-employed работников разные условия).

Если у вас variable rate mortgage под Prime + 0.5-1.0%, вам лучше поменять mortgage на новые условия. Если условия в ближайшие 5 лет таковы, что выгоднее держать variable rate, то сегодня лучше разорвать текущий контракт, заплатить штрафные и переделать ссуду на новых условиях. Например: есть $300,000 mortgage с Prime + 0.6%. Мы можем оформить Prime минус 0.2%, то есть разница составит 0.8%, что будет равно $2,400 (за 1 год). Если эту сумму умножить на 5 лет, выигрыш составит $12,000. Как рассчитываются штрафные при плавающем проценте? Надо учитывать только 3-х месячный интерес - $300,000 х 2.85%=$8,550, разделить на 12 месяцев и умножить на 3, получится $2,137.50. Даже за 1 год потери полностью окупятся, не говоря о 5-ти годах.

Вот и представьте, сколько можно сэкономить денег или, другими словами, не дать банку на вас заработать.

Manage Your Mortgage на самом деле привлекательная программа. Выигрыш при её использовании может оказаться очень и очень реальным. Желание заплатить банку меньше денег, я думаю, у вас есть. Осталось только найти 10 минут свободного времени.

Не пренебрегайте интересом на ваш будущий mortgage!

Это ваши деньги!

С программой MYM вы можете только выиграть, проиграть просто нельзя!

Зайдите на наш вебсайт www.totrov.com, изучайте, регистрируйтесь или просто звоните.

Кстати, весь переход в другой банк не стоит вам ничего. Если вы не собираетесь увеличивать mortgage (рефинансирование – консолидация долгов), то все затраты берёт на себя банк.

Сергей Тотров

Финансовый консультант

Статья была опубликована в журнале "Вся реклама" в январе 2010 г.