Все знают, что Prime Rate поднялся и равен сегодня 2.5%, соответственно, многих волнует вопрос, как высоко он может пойти и как быстро? Я считаю, что интерес будет подниматься обязательно, но постепенно, не резко и для этого есть несколько причин: обменный курс канадского и американского долларов, инфляция, которая сегодня ниже желаемого Центральным Банком Канады уровня 2%, не такой уж и бурный рост экономики. Кто-то говорит, что будет вторая волна рецессии, что, конечно же, не даст сильно увеличивать overnight lending rate, а, следовательно, и Prime Rate. Сегодня фиксированный процент даже падает. Вы видите из названия статьи, что мы можем предложить реально хороший интерес на mortgage тем, у кого скоро будет оформление сделки и тем, кто имеет небольшой down payment. Говорят даже, что фиксированный процент может опуститься ниже 4% к концу лета.

Но сегодня речь пойдёт о другом. Я хотел бы поделиться своими соображениями относительно тех ситуаций, с которыми мы постоянно сталкиваемся в момент принятия решения, какой mortgage выбрать variable or fixed.

Давайте рассмотрим следующую ситуацию: молодая семья (или семья новых иммигрантов) покупает первый дом. Предположим, работает кто-то один и имеет хорошую зарплату – до $80,000 в год. Они могут взять $300,000 mortgage на 35 лет и им необходимо решить – брать фиксированный процент 4.49%, который предлагает банк, или variable rate Prime – 0.7%, то, что предлагаем мы.

Бывают, конечно же, ситуации, в которых люди не хотят даже слышать о variable rate, так как он может не известно как подняться, страшно всё-таки, но чаще всего разница в выплатах при variable или fixed rate интересна и вопрос этот всё равно возникает. При 4.49% выплаты за вышеупомянутый mortgage будут $1,410, в то же время при variable rate 1.8% выплаты составят $962 в месяц. Как правило, если сотрудники банка агитируют клиента взять mortgage с фиксированным процентом, то говорят – будете спокойно спать, rate меняется, а вы себе спите и ни о чём не волнуетесь.

Конечно, может кто-то и будет спать спокойно, зная, что выплаты никогда не увеличатся, но если показать будущему владельцу mortgage как внутри выплат выглядит соотношение interest и principal, сколько теряется денег при выплатах с более высоким интересом, то точно не уснёшь. Вы будете спать, а ваши денежки будут капать на счета банку – кто от этого выиграет?

Фиксированные выплаты $1,410 делятся на $1,112, которые идут банку на оплату интереса и $298, которыми вы гасите свой долг, если же вы попробуете разобраться, как распределяются при variable rate выплаты $962, то увидите, что здесь банку в интерес уходит $448, а на погашение своего долга $513. Следовательно, вы теряете приблизительно $7968 ($1,112 – $448 = $664 х 12 месяцев = $7,968). Дороговато приходится платить за спокойный сон. Конечно же, плавающий интерес будет расти и эта цифра не будет так велика, но разница в интересе всё равно будет существенна.

Итак, кто-то приобретает собственность в первый раз и не имеет никакого представления о реальных расходах. Нужно платить за подключение к различным сетям, купить мебель, аппаратуру - жизнь одна, хочется всё это иметь сегодня, сейчас... Следовательно, если платить $1,410 за mortgage и особых накоплений после покупки не осталось, то деньги берутся в долг с кредитных карточек, кредитных линий, покупается в рассрочку мебель под 0%, но через 1 год надо возвращать всю сумму или пойдут 28% интереса и т.д. В результате – долги. А эти долги хуже, чем mortgage, потому, что они ничем не обеспечены.

Почему бы не сделать так, - взять variable rate mortgage, платить банку существенно меньше, а разницу в выплатах в год, больше, чем 5 тысяч, направить в первые годы на приобретение того, о чём вы давно мечтали. Уверяю вас, отдых тоже важен! А как часто люди отказывают себе во всём, особенно на первых порах жизни в Канада, лишь бы добиться того, о чём они давно мечтали, например, покупки жилья.

Да, через 2-3 года ваши выплаты поднимутся до уровня $1,410 и вы будете платить может даже и немного больше, но ведь вы уже обустроитесь и всё будет проще, жизнь станет легче, может появиться вторая, пусть и небольшая зарплата.

Никто из специалистов не говорит, что Prime может подняться выше 6% в течение следующих 5 лет. Ожидается поднятие в течение 2010-11 годов до 4-х с небольшим процентов, да и потом до 2015-го года не намного выше. Если же даже prime и дойдёт до 6%, то выплаты на mortgage, о котором мы говорим, при variable rate Prime – 0.7% (5.3%) будут $1,560, что всего лишь на $150 выше предложенных банком сегодня 4.49% – зачем же сразу столько переплачивать банку!

В следующей статье я остановлюсь на других ситуациях, а также на сравнении амортизационных периодов 25 и 35 лет – взвесим все за и против удлинённого срока.

Сергей Тотров

Финансовый консультант

Статья была опубликована в следующих газетах: "Русский Экспресс", "Газета Плюс", "Russian Canadian Info", "Экспресс Газета" в июне 2010 г.