Что такое top-up premium?

Все знают, что при покупке недвижимости с небольшим первоначальным взносом существует обязательное страхование моргиджа (mortgage insurance). Если в будущем рефинансировать собственность с целью увеличения суммы моргиджа или просто увеличивать амортизационный период, даже без изменения суммы долга, то в этой ситуации вместо того, чтобы платить страховку по новой придётся заплатить определённую дополнительную сумму - top-up insurance premium.

Top-up premium - это дополнительные страховые выплаты, которые берутся страховой компанией, страхующей, так называемые, high ratio mortgages при перефинансировании (увеличение суммы ссуды, удлиннение амортизационного периода) во избежание уплаты страховых выплат ещё раз со всей суммы долга.

Чтобы было понятнее, я ниже приведу несколько примеров рассчёта Top-Up premium.

Если вы купили собственность, взяли моргидж на 25 лет, прожили в доме 3 года и хотите перефинансировать или просто перенести моргидж в другой банк, продаёте и сразу покупаете другое жильё и снова делаете амортизационный период 25 лет, то страховка берётся опять по-новому на всю сумму... Если же вы амортизационный период укорачиваете на то количество лет, которое уже прошло (3 года), то есть берёте mortgage не на 25 лет, а на 22 года (25 лет минус 3 года), то страховка будет браться только с тех денег, которые вы берёте сверху первоначальной суммы моргиджа - Top-Up premium.

Очень внимательным нужно быть при увеличении амортизационного периода. При изменении amortization period до 30, 35 или 40 лет, страховка берётся по новой. Если же вы хотите заплатить только top-up premium в обязательном страховании, то не забудьте от желаемой цифры, показывающей амортизационный период отнять то количество лет, которое ваш mortgage term уже существует (в нашем примере - 40 лет минус 3 года = 37 лет).

Если вы хотите увеличить существующий моргидж (рефинансировать), то помните, что Top-Up premium берётся только с разницы нового и старого долгов. Поскольку при расчёте top-up premium используются существенно более высокие цифры, чем при первоначальном страховании, то каждый раз надо смотреть, что экономически выгоднее – целиком новая страховка или top-up premium.

Самые сложные расчёты для ситуации, в которой вы рефинансируете собственность и, к тому же, увеличиваете амортизационный период. Тогда с разницы нового и старого долгов будет взята top-up premium, плюс со всей суммы совместного долга (старый моргидж и новая запрашиваемая сумма) будет взята дополнительная страховка за удлиннение амортизационного периода. За каждые 5 лет продления к сумме страховки добавляется по 0.2% от суммы mortgage. То есть, если продление будет на 15 лет, то со всей суммы нового моргиджа берётся страховка в размере 0.6%, что составляет приличную сумму. Но и это чаще всего выгоднее, чем брать по новой страховые выплаты со всей суммы долга

На нашем вебсайте вы можете найте таблицу, которая используется для расчёта top-up premiums.

Какой сегодня самый длинный амортизационный период?

40 лет. Это сегодня самый длинный амортизационный период.

Что такое interest adjustment date? И когда же я реально начинаю платить за моргидж?

Этот вопрос часто задают те, кто делают покупку первый раз. Трудно поверить, но в моргидже вы платите за уже прожитое время, а не за месяц вперёд. Это значит, что если оформление сделки (closing) назначено на 10 октября, то 1 ноября будет interest adjustment date, а 1 декабря вы первый раз полностью заплатите за моргидж. С 10 октября по 1 ноября вы тоже будете жить в своём доме не за бесплатно, но и моргидж выплачивать ещё не начнёте. За этот период банк попросит заплатить интерес со всей суммы долга - этот период как правило длится с момента закрытия сделки до первого числа следующего месяца - вот это первое число следующего за вашим closing месяца и называется interest adjustment date. Получается, что первый полный месяц, который вы проживёте в своём доме - ноябрь и, соотвественно, 1 декабря будет первая выплата за моргидж.

В последние дни перед закрытием сделки звонит адвокат и неожиданно выясняется, что нужно принести ещё довольно значительную сумму, иначе сделку не закроют. Ладно бы кто-то предупредил заранее, а так к такому повороту событий никто не был готов. Что произошло?

Чаще всего такие ситуации и непонимание возникают по поводу property tax. Государство требует, чтобы налог на собственность был заплачен вовремя, это очень важно. Часть владельцев собственности платит налоги на собственность самостоятельно, определёнными установленными долями (installments) до сентября месяца текущего года, остальные платят вместе с моргиджем. Деньги, полученные банком на property tax, попадают на специальный счёт и два раза в год перечисляются государству - в феврале и в июле. То есть, до июля банк обязан перечислить весь годовой налог государству. Предположим, сделка закрывается во второй половине года, предыдущий хозяин недвижимости уже заплатил property tax до конца года, новый владелец должен вернуть предыдущему хозяину эти деньги. Естественно, это происходит в момент подписания документов у адвоката. Вот здесь и всплывают неожиданно затраты, которые никто не подразумевал. Если месячная оплата за property tax составляла 350 долларов, то при закрытии сделки в сентябре адвокат, помимо оплаты своих услуг и land transfer tax, может попросить дополнительно ещё $1,050 ($350х3 месяца).

Сергей Тотров CFP

Финансовый консультант

Статья была опубликована в газете "Русский Экспресс" в декабре 2007 г.