Можно ли платить только интерес и как эта программа работает?

В 2006 году CMHC объявило о новых возможностях в mortgage индустрии, в том числе был представлен interest-only моргидж, имея который первые 5 или 10 лет можно платить банку только интерес. После окончания этого interest-only периода выплаты будут пересчитаны и моргидж начнёт выплачиваться обычным порядком, все платежи будут включать в себя обе порции – principal и interest. Те, кто берут interest-only mortgage квалифицируются в соответствии с такими же требованиями, как и для получения обычного моргиджа – проверяется смогут ли те, кто берут деньги взаймы платить и interest, и principal. Всё вроде бы звучит нормально, но это не всегда лучший вариант. Конечно, месячные выплаты будут меньше, но ведь и сам моргидж не будет выплачиваться.

В программе interest-only также, как и в почти любом предлагаемом моргидже, можно выплачивать какие-то деньги в principal без штрафов, кроме того, существует опция перейти к обычным выплатам (и в интерес, и в principal) до окончания 5-ти или 10-тилетнего срока.

Есть ли какая-то выгода в том, чтобы брать mortgage с амортизационным периодом более 25-ти лет? Интереса за более длительный амортизационный период переплачивается намного больше. Кому это нужно?

Давайте прикинем, семья покупает собственность в первый раз. Жильё стоит, например, $400,000 и своих денег хватило на 10%-й down payment. В результате, в месяц необходимо платить $2,241.36 (при интересе в 5.5%, например). Цифры приведены из расчёта 25-летнего амортизационного периода, обязательная страховка на моргидж при этом $7,200. Если взять моргидж на 40 лет, то ежемесячные выплаты уменьшатся и составят $1,889.50 в месяц, на $351.86 меньше. Здорово!!!??? Но... Интереса за 40 лет банку придётся заплатить на $232,388.68 больше, чем при 25-летнем амортизационном периоде, что совершенно невыгодно.

Если же вы начнёте платить вместо $1,889.50, $2,241.36 в месяц, а вы имеете право увеличить выплаты и при этом оставите амортизационный период 40 лет, то выплатите банку ровно столько, сколько бы заплатили при 25-летнм амортизационном периоде. Тогда, собственно, зачём огород городить, брать моргидж на более длительный срок, а платить больше! У вас есть выбор! Хотите, платите $2,241.36, хотите, уменьшаете выплаты до $1,889.50, бывают же всякие финансовые неурядицы. А может вы сознательно хотите сегодня платить меньше, чтобы больше денег оставалось на что-то другое... После окончания срока вашего mortgage term можно изменить все условия - выплатить весь моргидж без штрафа, уменьшить амортизационный период до любой величины.

Существуют и другие факторы, которые можно и нужно принимать во внимание. Плюс – редко кто планирует держать один и тот же дом или кондоминимум все 40 лет. Старая собственность продаётся – всё, этого моргиджа больше нет и нет старых условий. Так что, если сегодня вы хотите иметь жильё то, которое нравится, а платить за него как можно меньше, то удлиннённый амортизационный период может быть как раз ваш вариант. Есть и определённый минус – обязательная страховка вырастает. В нашем примере с 10%-м down payment вместо 2% страховка становится 2.6%, на $2,160 больше в реальных цифрах за страховку. Разбейте эту сумму на 40, лет и прибавьте к ежемесячным выплатам $11.05.

И теперь ситуация, в которой первый взнос больше 20-25% - обязательной страховки тогда нет совсем. Звоните, консультируйтесь и выбирайте, то, что вам сегодня больше подходит.

Мой банк попросил у меня последний Notice of Assessment, хотя я предупреждал, что работаю сам на себя ( как self-employed). Мне сказали, что мой доход не имеет значения, зачем тогда показывать этот документ?

Такое случается и не надо бояться показывать свой Notice of Assessment, это никаким образом не связано с проверкой ваших доходов. Существуют специальные программы для тех, кто работает сам на себя, при которых не требуется подтверждения дохода, но часть банков при этом просит прислать копию NOA просто для того, чтобы убедиться, что у покупателя нет задолженностей перед государством по налогам.

Может ли не резидент (человек, не имеющий статуса) купить собственность в Канаде?

Да, любой человек или семья, не имеющие статуса в Канаде имеют право купить недвижимость. Далеко не каждый банк имеет такой продукт и существуют специальные условия, которые должны быть выполнены. Например, первоначальный взнос должен быть не меньше 35% и ещё кое-какие нюансы. Каждый случай лучше обсуждать отдельно с mortgage specialist.

Можно ли купить собственность только что получив работу?

Можно, но немножечко сложнее, т.к. банки настороженно относятся к людям, работающим недавно и ещё не прошедшим испытательного периода (probation). Если же в письме от работодателя не будет ни слова по поводу probation, то ситуация будет намного легче.

Можно ли платить больше, чем мои ежемесячные выплаты по моргиджу?

Да, можно! Только внимательно посмотрите условия, так как обычно, в зависимости от банка, разрешается увеличивать месячные выплаты на 10-25% и плюс ещё вносить ежегодно 10-25% от всей суммы долга. Кроме того, условия дополнительных выплат тоже разнятся - кто-то разрешает платить только раз в год, большинство - в течение года, в день ваших обычных выплат. Существуют и абсолютно открытые моргиджи, которые позволяют вносить сколько угодно денег и когда угодно. Внимательно изучайте контракт, чтобы точно знать все условия досрочного погашения моргиджа без штрафных санкций.

Сергей Тотров CFP

Финансовый консультант

Статья была опубликована в газете "Русский Экспресс" в декабре 2007 г.