Сколько нужно первоначально заплатить при покупке недвижимости, чтобы не показывать и не подтверждать свой доход?

Если человек работает на кого-то, то есть имеет постоянную позицию, то подтверждать доход надо всегда. Если же покупатель имеет бизнес или работает сам на себя как минимум 2 года, имеет хорошую кредитную историю (Beacon Score больше 680), то при 25%-м первоначальном взносе подтверждать доход не надо. Условия на такие ссуды во всех банках разные, но всё-таки есть финансовые институты, которые готовы при 25% down payment не спрашивать с вас документов, подтверждающих доходы. Банк сам поставит все необходимые цифры в требуемые формулы, но в некоторых банках у вас могут спросить последний Notice of Assessment, документ, который вы получили от налогового управления в ответ на заполненную налоговую декларацию. Этот документ нужен банку только для того, чтобы удостовериться, что данная семья не имеет задолженностей по уплате налогов перед государством. Не важно, что там стоит доход в несколько тысяч долларов, а дом вы собираетесь покупать за полмиллиона, для банка главное, чтобы были заплачены все налоги.

Слышал, что теперь можно не делать страховку при 20% первоначального взноса. Обратился в банк, а они говорят, что это не так. Кто же прав?

Практически все знают следующее условие покупки недвижимости: если у покупателя первоначальный взнос меньше 25%, то банк требует оформить страховку на сумму, взятую в долг. Эта страховка обязательная и её невозможно избежать. Но за последние годы эта страховая программа претерпела сильные изменения, в основном, в сторону уменьшения страховых выплат. И вот, начиная с конца апреля 2007 года, те, кто имеют 20%-й down payment и работают на постоянной позиции или работают сами на себя, как self-employed и показывают хороший налогооблагаемый доход (т.е. после списания всех бизнес затрат) также получили возможность брать mortgage без обязательной страховки. Для всех остальных требования остались прежними, по крайней мере, пока. Так что, если отвечать на вопрос – вы может просто не подходите под новые условия.

Мы купили дом, вернее сделали предложение (offer), и вспомнили, что при покупке первой собственности можно воспользоваться программой Home Buyer’s Plan. Не поздно ли мы спохватились?

Может быть да, а может быть и нет! Всё зависит от даты оформления сделки (closing date). Чтобы вам стало ясно, кто может воспользоваться программой HBP – Home Buyers’ Plan я ниже упомяну условия, которые необходимо выполнить при оформлении HBP. Прежде всего, эта программа рассчитана на тех, кто покупает свою первую недвижимость. Далее, программа Home Buyer’s Plan подразумевает, что деньги должны пролежать в RRSP (пенсионной программе) 90 дней и только тогда вся схема может сработать. Правда, государство разрешает забрать деньги из RRSP и после покупки недвижимости и засчитывает такое взятие денег как Home Buyer’s Plan withdrawal, если деньги были взяты в течение 30 дней после оформления сделки (closing date). То есть, если до закрытия сделки осталось от 60 до 90 дней, то теоретически можно успеть всё оформить. На практике же необходимо учитывать, что определённое время уйдёт на оформление бумаг и поэтому говорить о 60 днях не приходится, несколько дней нужно иметь в запасе. Лучше всего в такой ситуации проконсультироваться со специалистом, потому что есть много ешё других и очень существенных нюансов, например, на кого из супругов оформлять взносы, делать spousal или обычный RRSP и т.д.

Если моргидж уже оформлен и возникли вопросы, то кому надо звонить, моргидж брокеру или напрямую в банк?

Как только mortgage оформлен ни моргидж брокер, ни сотрудник банка, который принимал решение о выдаче кредита (mortgage underwriter), больше не имеют возможности что-то для клиента выяснять или запрашивать банк о чём-то от имени клиента. Например, если вы решили изменить частоту выплат, перейти с месячных выплат на еженедельные и т.д., мы с удовольствием подскажем и посоветуем, как это сделать, но, как правило, помочь можем только советом как поступать в той или иной ситуации.

Продолжение следует.

Сергей Тотров CFP

Финансовый консультант

Статья была опубликована в газете "Русский Экспресс" в ноябре 2007 г.