В какой момент лучше начинать работу по поиску моргиджа на следующий период (mortgage renewal или switch)?

Лучше всего начинать искать моргидж на следующий период за 3-4 месяца до окончания срока действия предыдущего. Простой пример, в конце мая 2007 года интерес на фиксированный моргидж поднялся так сильно, что картина на этом рынке совершенно изменилась. За две недели интерес на 5-летний фиксированный моргидж подскочил с 5.19% до 5.69%, а в течение ещё последующих пару недель банки подняли интерес до 5.89%. Это огромная разница. Лучше зафиксировать интерес и ждать, что будет в течение следующих месяцев - самый разумный путь с моей точки зрения. Кроме того, наш офис предлагает специальную программу "Manage Your Mortgage", в рамках которой мы начинаем работать с вами заранее и тем самым берём на себя ответственность за то, чтобы вы получили лучший интерес, который был на рынке в последние 3-4 месяца. Проверьте условия в разделе "Mortgage и покупка недвижимости", там же вы можете подписаться на программу "Manage Your Mortgage".

Можно ли перефинансировать дом через 3 месяца после покупки, чтобы закрыть долги, возникшие из-за большого ремонта?

Зависит от банка, но такое вполне может быть возможно. Однако, во избежание будущих недоразумений, лучше, если вы удостоверитесь об этих условиях заранее. Частое условие – возможность перефинансирования через 6 месяцев или 1 год после покупки недвижимости. Если вы не хотите сами звонить в банк, попросите нас, и мы узнаем эту информацию для вас.

Как можно накопить на первый взнос при покупке недвижимости на 1/3 больше, чем вы первоначально планировали?

Предположим, вашей целью является накопление $20,000 за 2 года для первоначального взноса (down payment). Если вы будете копить деньги на счетах в банке, то в вашем распоряжении будет только накопленная вами сумма. Если вы будете откладывать деньги в пенсионную программу, то к моменту покупки недвижимости у вас будет $20,000 плюс возврат налогов $6,200, т.е. вы накопите не $20,000, а $26,200 (при доходе от $37,178 до $74,357. $6,200 = $20,000x0.3100). Мне кажется, что $6,200 при покупке недвижимости лишними не будут. Эта сумма и составляет примерно 1/3 от ваших накоплений. Такую возможность вы можете иметь, если используете программу RRSP для накопления средств на первоначальный взнос при покупке недвижимости. Вам необходима консультация специалиста для определения нужно ли и каким образом использовать программу RRSP в вашей конкретной ситуации.

Если сделать дополнительные вложения в моргидж сверху требуемых месячных выплат, уменьшится ли сразу интерес, который я должен платить ежемесячно?

Да! Если вы внесёте любую сумму сверху требуемого минимального платежа, то соотношение выплат по interest и principal изменится сразу же. Интереса вы должны будете платить банку меньше, т.к. долг уменьшился, а вот сумма, идущая непосредственно на погашение долга увеличится. Величина регулярных выплат не изменится. Выплаты по моргиджу не уменьшатся ни на один доллар, т.к. фиксированные выплаты (fixed mortgage) или определённая формула (variable mortgage) оговорены в контракте на весь срок действия - mortgage term ( 5 лет, 4, 3, 2, 1 год, 6 месяцев). Поэтому, будьте внимательны при принятии решения о дополнительном погашении части моргиджа.

В рекламе о стоимости услуг адвоката по закрытию сделки по приобретению жилья видел цифру $599, а друзья говорят, что обойдётся всё это в размере $1,100 - $1,200. Они что, неправду печатают?

Конечно, нет, неправду никто не печатает. Просто эта сумма как раз идёт на оплату услуг самого адвоката, а остальной счёт, на большую сумму, включает в себя все затраты его офиса на подготовку документации, копирование и другие административные работы, а также оплату регистрационных и страховых сборов (registration fee and title insurance, etc.). В итоге получается, что чек адвокату надо принести на гораздо большую сумму.

Продолжение следует.

Сергей Тотров CFP

Финансовый консультант

Статья была опубликована в газете "Русский Экспресс" в ноябре 2007 г.