Почему банк хочет, чтобы покупатель подтвердил, что все деньги, которые он собирается внести как первый взнос при покупке недвижимости его собственные, а не взятые в долг и, к тому же, просит показать, что средства лежат на счетах уже 3 месяца?

Банк действительно ставит условие: если покупатель показывает какую-то сумму как первоначальный взнос для покупки недвижимости (down payment), то эти деньги должны быть его, а не взятые в долг. Давайте прикинем, откуда такое требование. Простой пример: семья ставит банк в известность о покупке недвижимости в размере $400,000 с 5% down payment, взяв в реальности деньги на down payment в долг под определённый процент. Банк оценивает финансовое положение семьи, возможность выплат по mortgage и другим имеющимся долгам без учёта занятых на down payment и closing cost $26,000. Таким образом, риск того, что семья не сможет выполнить свои обязательства по выплатам mortgage и другим долгам резко возрастает. Понятно, что банки рисковать не хотят, поэтому финансовый институт при рассмотрении вашей просьбы о предоставлении ссуды на покупку жилья будет учитывать все долги, включая занятые на первый взнос 5%. Соответственно, начинается совсем другая история, меняется сумма страховки mortgage и т.д. Финансовый институт хочет видеть, что и первый взнос, и затраты по закрытию сделки не заставят вас влезать в дополнительные долги. Затраты по закрытию сделки обходятся примерно в 1.5% от стоимости дома. Кстати, для того, чтобы подтвердить, что это ваши, а не взятые в долг деньги, покупатель должен предоставить подтверждение, что деньги находятся на ваших счетах (chequing, investments, savings, RRSP) как минимум 3 месяца.

Есть приличный взнос, 25%. Есть бизнес, нас кормит. Хотим купить дом, но не можем показать налогооблагаемый доход, т.к. затраты большие, почти всё списываем.

В такой ситуации всё очень просто, надо найти финансовый институт, который позволит вам оформить сделку как equity deal. По условиям equity deal вам дают mortgage и не просят подтвердить доход. Для получения такого рода моргиджа необходимо, чтобы покупатель имел бизнес или чтобы он работал сам на себя как минимум 2-3 года и имел хорошую кредитную историю (beacon score больше 680). Первоначальный взнос должен быть не менее 25%. К сожалению, этот продукт пока предлагают не все банки, но получение такого mortgage сейчас уже не такая редкая вещь. Обратите внимание на то, что банк обязательно спросит у вас последний Notice of Assessment, документ, который вы получили из Revenue Canada в ответ на заполненную налоговую декларацию (T-1 General). Этот документ нужен банку только для того, чтобы удостовериться, что данная семья не имеет задолженностей по уплате налогов перед государством. Не важно, что там стоит доход в несколько тысяч долларов, а дом вы собираетесь покупать полумиллионный, для финансового института важно, чтобы не было проблем с налогами. И если в этой форме вдруг стоит, что вы пока ещё должны государству (такое бывает, когда мы платим в последние дни апреля), то вам надо будет приложить документ подтверждающий уплату налогов

Если внести какую-то крупную сумму и погасить частично моргидж, уменьшатся ли мои выплаты?

Нет!!! Выплаты по моргиджу не уменьшатся ни на один доллар, т.к. у вас в контракте написано, что в течение следующих 5 лет выплаты будут зафиксированы для fixed mortgage на уровне, например, $1,500 в месяц, а для variable mortgage по определённой формуле. Если вы внесёте сверху любую сумму, то внутри ваших месячных выплат изменится соотношение interest и principal, больше денег пойдёт на погашение principal, так как уменьшилаcь сумма долга. Однако, на величину выплат это никак не повлияет, сократится amortization period. Поэтому, будьте внимательны при принятии решения о вложении крупной суммы в погашение моргиджа.

Продолжение следует.

Сергей Тотров CFP

Финансовый консультант

Статья была опубликована в газете "Русский Экспресс" в ноябре 2007 г.