Два вида Mortgage Insurance и от какой из этих страховок вы имеете право отказаться.

В Канаде существуют два вида страхования ссуды на покупку недвижимости (mortgage):

• страхование моргиджа при небольшом первоначальном взносе (down payment);
• индивидуальное страхование моргиджа в банке, предложенное в момент подписания контракта о взятии денег в долг.

От первого страхового контракта вы не имеете права отказаться, потому что эта страховка призвана защищать банковскую систему. Обязательное страхование (назовем его так) необходимо оформлять, если первоначальный взнос (down payment) меньше 20% от стоимости покупаемой недвижимости. Это условие новое, так как до апреля 2007 года требовалось, чтобы страховка бралась при первоначальном взносе менее 25%. Сегодня новое условие распространяется на тех, кто работает и платит сразу налоги - full time position и на тех, кто работает сам на себя, но, после вычета всех затрат, показывает хороший налогооблагаемый (taxable) доход. Для остальных пока осталось всё по-старому.

Долг страхуется в одной из трёх компаний - СМНС (Canada Mortgage and Housing Corporation), Genworth Financial Canada или AIG United Guaranty Mortgage Insurance Canada. Размер страховки определён и он одинаков для всех, зависит только от размера первоначального взноса. Для mortgage в размере 95% от суммы покупки это 2.75%, 90% от стоимости дома - 2%, вкладываете в недвижимость сумму равную 15% стоимости - обязательное страхование - 1.75%. Все цифры приведены с учётом амортизационного периода в 25 лет. Для амортизационных периодов в 30, 35 и 40 лет эти цифры будут другие. За каждые 5 лет продления амортизационного срока необходимо добавить к стандартной величине страховки 0.2%. То есть, если мы ориентируемся на 40 лет амортизационного периода, например, при 10%-м down payment, то страховая сумма, добавляемая к сумме основного долга, будет 2.6% (2% плюс 0.6%). Принцип работы страховки следующий: если банк не получает регулярных выплат, то дом будет продан. Однако, при продаже дома полученная сумма может оказаться недостаточной для погашения долга - в этой ситуации как раз и включается обязательная страховка mortgage. Разница, недополученная банком при продаже дома, будет выплачена ему со стороны, например, СМНС. Важный вывод - данная страховка mortgage защищает не семью, а банк! Но отказаться от неё нельзя!

Вторая страховка появляется в поле нашего зрения неожиданно для нас в момент подписания контракта. Менеджер в банке при подписании контракта спрашивает: "Если Вы хотите защитить свою семью, чтобы в случае смерти, тяжёлой болезни (disability), потери частей тела (dismemberment) любого из супругов, весь оставшийся невыплаченным баланс по mortgage был погашен, пожалуйста, поставьте галочку здесь." Любой здравомыслящий человек, любящий своих близких, не хочет оставлять семье никаких долгов в случае своей смерти, но вы имеете право не подписывать эту страховку, это ваша личная ответственность. Тем не менее, защита действительно нужна! Другой вопрос, что сушествует возможность защитить семью выгоднее, чем нам это предлагают в банке. Есть страховые программы, которые более выгодны для семьи, чем банковские - дешевле и защищают семью лучше, чем предложенный банковский вариант. Почему лучше?

1. Наследник в банковской страховке - БАНК, а в индивидуальной - ваша СЕМЬЯ.
   Это означает, что в случае смерти любого из супругов семья, имея банковскую страховку, никаких денег наличными не получает, т.к. деньги идут на погашение оставшегося долга по mortgage, но деньги нужны сегодня. Если нет денег на жизнь, не важно сколько их не хватает, их просто нет… В обычной страховке жизни ВСЯ СТРАХОВАЯ СУММА выплачивается, не облагаясь налогом, наследникам, т.е. у семьи всегда будут деньги, которые можно тратить ни перед кем не отчитываясь.
2. Ваши выплаты даже за две индивидуальные страховки жизни в большинстве случаев меньше, чем стоимость одной банковской (в зависимости от вида страхования).
   В банковской страховке присутствуют Life Insurance, Terminal Disability и Dismemberment (описание взято из проспекта TD-банка. Страховой контракт в другом банке может иметь некоторые отличия). Life Insurance - это страховка жизни, Terminal Disablity - это не та привычная страховка на случай болезни (возмещение дохода), о которой мы знаем. Банковское условие вступает в силу в том случае, если человек заболел так серьёзно, что врач ему ставит диагноз: человек в течение года умрет. Кто же получит такой диагноз? Любой врач будет стараться вылечить больного, а как получится, кто знает? Dismemberment - потеря частей тела (обязательно две конечности), слуха, речи и т.д.
3. Вы являетесь владельцем страхового контракта:.
   • никто не имеет права разорвать контракт, что может быть важно при переносе mortgage из одного банка в другой (при серьёзных болезнях страховку mortgage могут не дать);
   • вы имеете право изменять сумму страховки по вашему желанию; выбрать временную, постоянную, универсальную страховки или сделать комбинацию из различных видов страховок; застраховать 2-х или больше людей в одном контракте; добавлять страхование на случай заболевания серьёзными болезнями и другими условиями; назначать наследником любого человека.

Что такое Land Transfer Tax и сколько это в реальности?

Land Transfer Tax - налог, который взимает государство во время передачи собственности от одного владельца к другому. Налог платится каждый раз при покупке собственности. Исключение составляет покупка первой недвижимости. Тогда государство даёт кредит на первые $200,000 стоимости, а всё, что идёт выше этой суммы, облагается налогом.

Для того, чтобы рассчитать Ontario Land Transfer Tax, просуммируйте следующее:

• 0.5% на первые $55,000 от стоимости дома
• 1.0% на сумму от $55,000 до $250,000
• 1.5% от суммы превышающей $250,001 до $400,000
• 2.0% на сумму превышения $400,000

Или используйте таблицу.

Ну, а если хочется совсем лёгкой жизни, то зайдите на наш вебсайт www.totrov.com, раздел "Mortgage и покупка недвижимости", "Вопросы и ответы", найдите этот вопрос и посмотрите, сколько же вам надо заплатить налога на момент закрытия сделки.

С 2008 года Land Transfer Tax будет увеличен для проживающих в городе Торонто. Более полная информация будет представлена в виде отдельной статьи и размещена будет также на вебсайте www.totrov.com

Продолжение следует.

Сергей Тотров CFP

Финансовый консультант

Статья была опубликована в газете "Русский Экспресс" в ноябре 2007 г.