Зачем нужно, чтобы банк проверял сколько стоит мой дом? Я помню, что когда первый раз делал моргидж (15% был первоначальный взнос), никто не просил делать оценку собственности (Appraisal). А сейчас банк просит, чтобы я за эту оценку платил, да ещё и 250 долларов плюс налог. Ведь теперь для банка меньше риска, он даёт деньги в размере только 70% от стоимости дома?

К сожалению, люди по части обманов очень изобретательны. Недавно слышал одну историю про продажу квартиры в Москве. На квартиру, которая стоила $400,000 покупатели получили ссуду в размере $800,000. Продавцы были удивлены, покупатели уклонились от ответа - не ваши проблемы, это мы берём на себя. В Канаде, при давно устоявшемся рынке и проверенных временем правилах, такое невозможно, во время каждой покупки-продажи производится оценка property. Если первый взнос при покупке меньше 20-25%, на моргидж делается страховка и внутри неё заложена оценка собственности. Проверка, как правило, делается при помощи компьютерной базы данных, однако, если страховой компании недостаточно комьютерной базы для того, чтобы проанализировать цену такого жилья в данном районе, то страховая компания также отправляет специалиста по оценке недвиджимости (appraiser), оплата услуг которого входит в стоимость страховки на моргидж.

Соответственно, при первоначальном взносе 20-25% и больше страховая компания не присутствует совсем, и сотрудники банка сами принимают решение давать или не давать моргидж и в каком размере. Для того, чтобы минимизировать риск, необходимо абсолютно точно знать, под какую недвижимость даётся ссуда и какова реальная стоимость данного жилья. Поэтому, оценка собственности (appraisal) будет всегда и вам придётся за этот сервис платить. При покупке, перефинансировании это всегда ваши затраты, при переходе из одного банка в другой в момент перезаключения моргиджа (mortgage renewal), многие финансовые институты, предоставляющие ссуду (mortgage), берут данные затраты на себя.

Существуют два вида оценки стоимости вашего жилья: full appraisal и drive-by. В первом случае оценщик заходит в дом и полностью описывает собственность, делает необходимые фотографии, а потом в своём отчёте сравнивает данную недвижимость с подобной собственностью в том же районе. Такая оценка стоит от $212 и выше плюс один налог 6%. Существует более лёгкий вариант - drive-by appraisal, при котором банк не требует от оценщика заходить в квартиру или в дом. Для банка достаточно, что эту собственность сравнили с другим жильём в районе и подтвердили само существование покупаемой или продаваемой недвижимости. Такая оценка стоит дешевле - $100 плюс один налог 6%.

Какой моргидж лучше брать, фиксированный или колеблющийся (variable)?

Дать однозначный ответ на этот вопрос очень сложно. С фиксированным моргиджем всё понятно – нужно постараться найти и застолбить наименьший интерес. Проблема только в том, что трудно предугадать как будут меняться rates в течение всего периода существования данного mortgage, интерес может и падать, и повышаться, к этому нужно отнестись спокойно. Может быть, сегодня интерес 5.6% это очень хорошо, но вот через 2 года фикированный интерес может оказаться значительно меньше, а mortgage пятилетний - к такой ситуации нужно быть готовыми. Колеблющийся (variable rate) mortgage зависит от Prime Rate и обычно расчитывается по формуле: Prime Rate минус определённая величина 0.5-0.9%, в зависимости от того, что предлагают сегодня банки. Если формула зафиксирована, то она остаётся постоянной, а вот выплаты могут меняться в зависимости от Prime Rate. Такой mortgage более непредсказуем, но по статистике люди, имеющие такой mortgage за длительный промежуток времени выигрывают. Почему? Потому, что он вне нашего участия подхватывает те условия, которые сегодня существуют на рынке - когда-то лучше, когда-то хуже. Если человек чётко понимает от чего зависит плавающий моргидж, то можно решиться и взять ссуду на таких условиях. Ниже я хочу немного пояснить от чего зависят колебания интереса.

Если экономика страны чувствует себя хорошо, то это значит, что бизнесы работают нормально, производят продукцию, валовой национальный продукт (Gross Domestic Product) увеличивается, безработица уменьшается, зарплата увеличивается. Если у бизнесов продукцию хорошо покупают, т.к. зарплата поднимается и т.д., то бизнесы поднимают цену и выпускают новую, более совершенную подукцию с повышенной ценой, и, как следствие, это приводит к повышению инфляции. Государство пытается держать инфляцию в пределах 2% (границы допустимого от 1 до 3%). Если уровень инфляции начинает подходить к 3%, то государство начинает предпринимать шаги к возвращению этого уровня на желаемые 2%. Для того, чтобы остудить экономику, достаточно поднять интерес на заёмные деньги, которые бизнесы всегда используют для развития, произойдёт постепенное торможение развития бизнесов и, как следствие, уменьшится инфляция. Всё точно также работает и в обратную сторону - после террористических актов 2001 года государство постепенно уменьшало учётную ставку, чтобы активизировать бизнесы и экономику.

Вы должны помнить всегда, что высокий интерес на mortgage и высокая инфляция идут рука об руку - 20% Prime Rate составлял в то время, когда инфляция была 15%.

Сегодня, во второй половине 2007 года, Prime Rate равен 6.25% и инфляция составляет около 2.5%. Председатель центрального банка Канады 18 октября заявил достаточно чётко, что до конца 2009 года не предвидится повышения ночной учётной ставки, а, следовательно, и Prime Rate в связи с соотношением обменного курса валют Канады и Америки около US98 центов, ослаблением американской экономики, ужесточением условий в mortgage индустрии (Financial Post, October,19’07). Эти условия, как считает банк, должны привести инфляцию к желаемым 2% во второй половине 2008 года. Прогнозы, связанные с канадской экономикой говорят, что темпы экономического роста немного снизятся в 2008 и 2009 годах по сравнению с 2007 годом, что тоже не подталкивает к поднятию Prime Rate.

Сергей Тотров CFP

Финансовый консультант

Статья была опубликована в газете "Русский Экспресс" в ноябре 2007 г.