Можно ли купить дом совсем не имея денег?

Конечно, можно, но всё-таки неплохо что-то иметь за душой. Сегодня купить собственность без первоначального взноса (down payment) можно, и этот процесс стал гораздо проще. Однако, банки всё равно хотят, чтобы хотя бы небольшая сумма накоплений на счету была на затраты при закрытии сделки ("closing cost"). В "Сlosing cost" входят: Land Transfer Tax (налог, который взимает государство во время передачи собственности от одного владельца к другому); оплата услуг адвоката; если первоначальный взнос меньше 20-25%, то уплата одного провинциального налога PST (8%), который платится на сумму обязательной mortgage insurance с CMHC, Genworth или AIG, а также другие, уже не такие существенные затраты. Банк считает, что услуги по закрытию сделки обходятся примерно в 1.5% от стоимости дома и поэтому требует, чтобы покупатель показал, что распологает такой суммой к моменту оформления сделки. То есть, суммой в размере 1.5% от стоимости жилья, вы всё таки должны располагать. Есть и другие ограничения, например, страховые компании, страхующие сам моргидж для банков, отказываются от сделок без первоначального взноса для людей, работающих на самих себя (self-employed) и не имеющих возможности показать необходимый налогооблагаемый доход. Такой человек должен внести, как минимум, 5%. Кроме того, не надо забывать, что существенную роль играет кредитная история. Если у человека кредитный рейтинг (credit score) ниже 680 баллов, то, к сожалению, покупка собственности без первоначального взноса не возможна. Кроме того, credit history должна существовать не менее двух лет. Но лучше всего проконсультироваться у специалиста по поводу вашей конкретной ситуации.

В чём же разница между выплатами bi-weekly accelerated и bi-weekly regular?

Действительно, разница есть и достаточно большая. Bi-weekly accelerated - это режим выплат, при котором ваши месячные выплаты делятся пополам и вы платите один раз в две недели эту сумму. Оплата один раз в две недели сокращает 25-тилетний амортизационный период примерно на 4 года. За счёт чего? Предположим ваши месячные платежи должны быть ровно $2,000, вы делите эту сумму пополам и платите $1,000 каждые две недели. Вроде бы всё как надо, так за счёт чего же происходит сокращение амортизационного периода, чудес-то не бывает? Мы как-то привыкли думать, что в месяце 4 недели, а ведь есть ещё и хвостик. Значит, если вы сделали в данном месяце, например, оплату уже 2 раза, то значит 28 дней прошло, но в этом месяце 31 день и часть ваших выплат из следующей 2-х недельной оплаты пошла на погашение задолженности банку за следующий месяц. Попробуйте $1,000 разделить на 14 дней (2 недели), результат – мы платим банку $71.43 в день. Теперь эту цифру умножаем на 3 (количество дней в данном месяце, превышаюшее 28 дней, два раза по 14 дней) и получаем $214.29. Почти 215 долларов - это ваши дополнительные выплаты, которые также идут в погашение долга. За счёт этих дополнительных вложений и удаётся сократить амортизационный период. Можно представить себе по другому: платя $2,000 в месяц, мы выплатим банку $24,000 в год ($2,000 умножить на 12 месяцев). Если же мы будем платить каждые 2 недели, то выплатим банку в год всего $26,000, так как в году 52 недели. Вот эти дополнительные $2,000 и играют роль. Если был выбран график оплаты bi-weekly not accelerated, regular, то все требуемые к выплате годовые $24,000 делятся на 26 недель и получается цифра $923.08. Таким образом, вы платите раз в 2 недели, но банку не переплачиваете, и, соответственно, не сокращаете амортизационный период, By-weekly not accelerated (regular) не позволяет вам сократить амортизационный период.

Есть ли разница между выплатами один раз в две недели или один раз в неделю?

Вы выбираете то расписание выплат банку, которое вам больше подходит. Один раз в месяц, в неделю, раз в две недели. Разница между оплатой понедельно или раз в две недели минимальная. Если в месяц нужно платить $2,000, то при оплатет bi-weekly accelerated - $1,000, а при недельном графике (weekly accelerated) $500 долларов. $1,000 умножить на 26 недель будет $26,000, $500 умножить на 52 недели будет та же сумма. Получается, что больше денег вы не вносите, поэтому и разницы практически нет. Выбирайте тот график оплаты, который вам удобен.

Продолжение следует.

Сергей Тотров CFP

Финансовый консультант

Статья была опубликована в газете "Русский Экспресс" в ноябре 2007 г.