Подавляющее большинство покупателей недвижимости вынуждены обращаться в банк за ссудой. Банк с удовольствием предоставляет такую ссуду – "mortgage", но ставит определённые условия и в момент оформления ссуды, и в момент её выплаты. Условия эти очень важны, так как вопрос стоит о взятии в долг большой суммы и о том, как погасить такой долг. Долг выплачивается многие годы и выплатить банку придётся намного больше, чем было взято взаймы. Поэтому, знание всех условий оформления такой ссуды и её погашения просто необходимо.

Мы, конечно же, можем помочь вам в будущем оформить mortgage и в этот момент рассказать вам о всех нюансах, но как трудно всю информацию разложить сразу "по полочкам" и разобраться во всех тонкостях! На нашем вебсайте www.totrov.com, в разделе "mortgage и покупка недвижимости", мы создали отдельный подраздел "вопросы и ответы" с ответами на наиболее часто встречаемые вопросы во время получения "mortgage", при покупки недвижимости и после закрытия сделки, во время погашения долга. Хотим, чтобы вы понимали правила этой "игры", поэтому изучайте, спрашивайте, приходите. Мы работаем для вас!

В нескольких номерах на страницах газеты мы постараемся представить вашему вниманию наиболее интересные вопросы и, конечно, дадим на них ответы. Более подробную информацию вы найдёте на нашем вебсайте. Если вдруг у вас всё-таки возник вопрос, ответ на который не дан на вебсайте, пожалуйста, дайте нам знать, мы обязательно добавим эту информацию. Мы надеемся, что таким образом любой человек, зашедший на наш вебсайт получит ответы на практически все свои вопросы по mortgage.

Ну а теперь к делу:

Есть ли разница, пройтись по нескольким банкам и постараться получить лучший mortgage или просто пойти к mortgage agent?

В процессе получения моргиджа банки в первую очередь смотрят на вашу кредитную историю и на ваш сегодняшний доход. С доходом всё более менее понятно, т.к. он или есть, или его нет. Если его нет, то дела плохи, нужна консультация со специалистом, может быть, возможны какие-то варианты. Если доход есть - хорошо, но нужно понять, достаточен ли он для того, чтобы купить желаемый дом и т.д. А вот с кредитной историей всё гораздо сложнее.

Во-первых, человек может не знать, какая у него в реальности кредитная история. Он думает, что хорошая, так как всё всегда платит вовремя. Да, есть долги, но выплаты он не пропускает и ему даже всё время присылают по почте новые предложения, от которых он просто отказывается. Да, у такого человека, действительно, неплохая кредитная история, но баллы (credit score) могут быть выше или ниже. Однако, будьте очень внимательны – практически каждый заход в вашу кредитную историю уменьшает рейтинг. Любая проверка, а в каждом банке, в который вы обратитесь, обязательно проверят credit history, приводит к изменению credit score. Например, кто-то имеет бизнес с небольшим налогооблагаемым доходом, но хочет сделать очень приличный первый взнос, почти 30%, кредитный рейтинг тоже неплохой - 685 балов. Обратившись в первый банк, этот человек получил отказ, так как доходы его невелики. Да, первый взнос замечательный, но в данном банке для получения mortgage без подтверждения дохода - "equity deal" - клиент должен иметь 35% down payment, а не 30%. Ну что же, пойдём в другой банк. Будем умнее, спросим заранее у сотрудника в банке, каковы условия "equity deal". О, этот банк спрашивает всего 25% от цены дома как первоначальный взнос. Чудесно, у нас даже больше, но почему-то банк отказывает, мотивируя тем, что кредитный рейтинг недостаточен для их условий, всего 679. Предыдущая проверка понизила рейтинг и ...

Во-вторых, в кредитной истории бывают иногда ошибки, информацию в базу данных тоже вводят люди. Я, время от времени, проверяю свой кредитный рейтинг по интернету, чтобы знать, что у меня там творится. И, представьте, я обнаружил, что у моей жены кредитный рейтинг сильно упал за короткий промежуток времени, хотя мы-то как раз ожидали повышения, выплатив и закрыв несколько месяцев назад одну кредитную карточку. А в credit bureau появилась информация: R9, Bed Debts, Unable to locate. То есть, у меня практически банкротство, они с меня никак не могут получить деньги, и я не отвечаю на их звонки. Конечно же, через определённый период времени, всё стало нормально, всё исправили, но я знаю случаи, когда ошибки исправляются месяцами и т.д. Представьте, если именно в этот момент моя жена зашла в банк и обратилась за кредитом, а ей отказывают. Она удивлена, а работник банка даже не имеет права поделиться информацией и сообщить credit score.

Итак, что же делает моргидж брокер? Он проверяет кредитную историю и с этой кредитной историей обращается в разные финансовые институты.Если по каким-то причинам вы передумали идти дальше с этим банком, можно идти в другой, в большинстве случаев без дополнительной проверки Credit History. Вообще, объясниться с брокером, как правило, легче, так как ему доступно большее количество информации, чем работнику одного банка. К мнению брокера стоит прислушиваться, так как он знает, как представить своего клиента и в какой банк лучше обратиться в каждой конкретной ситуации.

Но бывает, что у человека всё идеально - работа, доходы, credit score и т.д.Всё равно, помните, что для mortgage broker работа с mortgage единственный источник дохода, а у работника банка идёт зарплата в любом случае. Так что головных болей, как правило, с брокером меньше, а interest rate ниже, так как брокер больше заинтересован в результате.

Что такое "closing cost"?

"Сlosing cost" - это дополнительные затраты, кроме down payment, которые необходимо учитывать при покупке property. Они всплывают в момент оформления сделки у адвоката. Эти затраты: Land Transfer Tax (налог, который взимает государство во время передачи собственности от одного владельца другому; оплата услуг адвоката; при первоначальном взносе меньше 20-25% надо рассчитывать на уплату одного провинциального налога PST на обязательную страховую программу (mortgage insurance) и другие, уже не такие существенные затраты. Банк считает, что услуги по закрытию сделки обходятся примерно в 1.5% от стоимости дома и поэтому требует, чтобы покупатель показал, что распологает такой суммой к моменту оформления сделки. Кстати, для того, чтобы подтвердить, что это ваши, а не взятые в долг деньги, необходимо предоставить подтверждение, что эти деньги принадлежат вам не менее трёх месяцев – лежат на счетах, в RRSP, инвестмент и т.д.

Какую сумму mortgage можно получить при вашем уровне семейного дохода?

Лучше всего, конечно же, встретиться с mortgage специалистом, так как он проверит вашу конкретную финансовую ситуацию, порекомендует подходящий продукт и рассчитает ваши ежемесячные выплаты. Но вы можете сами приблизительно проверить на какую ссуду в банке можно рассчитывать, воспользовавшись специально разработанным калькулятором - Mortgage Qualifier. Такой калькулятор можно найти на нашем вебсайте.

Конечно, даже целой задуманной нами серией статей по mortgage и покупке недвижимости невозможно ответить на все вопросы, но на вебсайте размещено значительно больше информации, читайте, разбирайтесь. Мы будем рады, если вам станет немножко легче понять суть вопроса с нашей помощью.

Сергей Тотров CFP

Финансовый консультант

Статья была опубликована в журнале "Самовар" и газете "Русский Экспресс" в октябре 2007 г.