Что такое первый, второй или третий моргидж? И почему на второй моргидж интерес обычно выше, чем на первый?

Собственность может быть одна, а моргиджей на неё несколько. Собственностей может быть много, но на каждую будет всего один моргидж. Если на какую-то собственность у владельцев несколько моргиджей, за эту недвижимость перестают платить и дом выставляется на продажу, то после этой продажи деньги распределяются между всеми, кто давал взаймы под залог этой собственности. Соответственно, тот, кто давал деньги первым будет в очереди получателей тоже первым, далее будет идти второй и т.д. Следовательно, банк, дающий первый моргидж рискует меньше, чем тот, кто даёт второй моргидж или третий. Соответственно, степень риска влияет на интерес, предлагаемый банком.

Во сколько обходятся услуги адвоката в момент оформления сделки?

Часто мы видим в рекламе, что адвокат за свои услуги берёт $500-600 плюс GST. В реальности, эта сумма конечно же выше, т.к. помимо professional fee (Legal fee) адвокату возникают дополнительные траты. На них и хочется остановиться.

ПОКУПКА

Professional fee - оплата услуг адвоката обычно 500-600 долларов плюс GST. Это и есть то, что в понятии адвоката является его прибылью. При покупке новой квартиры (condo) существует промежуточная работа для адвоката - Interim Closing. Что это такое? Вселиться и жить уже можно, но окончательно здание ещё не сдано и реального Closing ещё не было. В такой ситуации появляется дополнительная работа для адвоката и на момент временного вселения адвокат берёт дополнительно около 200 плюс GST.

Часто в расшифровке услуг адвоката стоит слово Disbursement - $500. Это оплата офисных услуг, подготовка документов, отправка факсов, писем, составбение запросов, регистрация и т.д., и мы за за это платим.

Когда мы говорим о закрытии сделки, то обычно подразумеваем оплату услуг адвоката и оплату Land Transfer Tax. Однако, в момент подписания документов у адвоката выясняется, что надо платить ещё за какую-то Title Insurance. Так как адвокат за неё ответственен, я напишу во сколько эта страховка обходится. Title Insurance обычно стоит $350, если собственность стоит до $500,000. Увеличение стоимости жилья на каждую тысячу долларов увеличивает стоимость Title Insurance на 90 центов.

ПЕРЕОФОРМЛЕНИЕ окончившегося моргиджа (Switch или Assignment)

Professional fee адвоката $ 500-600 плюс GST.

Disbursement в размере $100-200.

ПРОДАЖА

Legal fee $400-500 плюс GST, если одновоременно оформляется покупка новой собственности или вы уже неднократно обращались к этому адвокату. Если это будет разовая операция с данным адвокатом, то с вас попросят обычную сумму ($500-$600).

Disbursement $200-300.

ПЕРЕФИНАНСИРОВАНИЕ с переходом в другой банк

Professional fee и Disbursement $750-800 плюс GST. Сюда входит также оплата предыдущему банку discharge fee в размере $200-250. Это оплата подготовки документов при закрытии существующего моргиджа

Title Insurance в данной ситуации будет в размере $130-140, если собственность стоит до $750,000. При дальнейшем увеличении стоимости жилья на каждую тысячу долларов стоимость Title Insurance увеличивается на 90 центов.

Не забудьте, что обычно при перефинансировании закрываются существующие долги. Так вот, за погашение каждого из этих долгов адвокат берёт по $50. Получается, если вы знаете, сколько долгов надо закрыть, то можете приблизительно рассчитать сколько ещё дополнительно надо приготовить денег.

ПЕРЕФИНАНСИРОВАНИЕ в своём банке

Если условия моргиджа меняются не существенно, то discharge fee не платится. Все же остальные расходы остаются прежними, так как оформление идёт через адвоката.

Что такое страховая программа CMHC (Canada Mortgage and Housing Corporation) и как считается размер страхового взноса с учётом разных вариантов первоначального взноса и амортизационного периода?

Страховая программа CMHC - это обязательная страховка, которую государство требует оформлять при небольшом первоначальном взносе во время покупки недвижимости. Идея такой страховки в следующем: если семья не в состоянии выплачивать моргидж, то банк имеет право забрать недвижимость и реализовать её в расчёте на возврат долга. Если вдруг при продаже получится так, что банк недосчитается каких-то сумм, то страховая компания выплатит банку недостающую сумму. Многие называют эту программу - страховка CMHC. Это не совсем правильно, так как на рынке такую страховую программу предлагает не только государственная страховая компания CMHC, но и частные компании Genworth и AIG. Покупателю всё равно через какую страховую компанию их банк оформляет страховку. Процент, по которому рассчитываются страховые выплаты, одинаков, хотя условия и могут чуть-чуть отличаться.

Страховые выплаты зависят от того, какой первоначальный взнос даётся и на какой амортизационный период берётся долг. Если семья не собирается вкладывать своих денег совсем, то страховка CMHC берётся в размере 3.1% от суммы моргиджа. Если первоначальный взнос 5%, то страховка CMHC будет браться в размере 2.75%, при первом взносе в размере 10%, страховка CMHC составляет 2.0%. Если покупатель делает первоначальный взнос в размере 15%, то CMHC возьмёт 1.75%, при сумме первоначального взноса 20%, страховка CMHC будет браться в размере 1.0%*, если семья делает первоначальный взнос в размере 25%, то страховка CMHC не будет браться.

По правилам страховых компаний, страховка может быть взята вплоть до 35% вашего взноса, но практически никто не требует оформлять страховку уже при 25%.

* С Апреля 2007 года введены новые правила для тех, кто работает на постоянной позиции или работает сам на себя, как self-employed, но показывает хороший налогооблагаемый доход (т.е. после списания всех бизнес затрат). Для них можно уже при 20% первоначального взноса не оформлять страховую программу. Для всех остальных, требования остались прежние, по крайней мере, пока.

Вы должны помнить, что вышеприведённые цифры применимы при 25-летнем амортизационном периоде. Если вы хотите продлить амортизационный период, то за каждые 5 лет продления, вам необходимо добавлять по 0.2%. Напрмер, если кто-то хочет иметь моргидж с 10%-ми своих денег от стоимости жилья и для начала использовать 40-летний амортизационный период, то страховка будет расчитываться как 2.0% плюс 0.6%, что составит всего 2.6% от стоимости запрашиваемой суммы моргиджа.

Сергей Тотров CFP

Финансовый консультант

Статья была опубликована в газете "Русский Экспресс" в декабре 2007 г.